El crédito hipotecario es, desde hace décadas, una de las grandes asignaturas pendientes de la economía argentina. La magnitud del rezago se aprecia con claridad en la comparación regional. Mientras en la Argentina el financiamiento para la vivienda representa menos del 2% del producto, en Chile alcanza el 25%, en Brasil el 10% y en Colombia el 8,5%. Es una brecha enorme, que condena a buena parte de la población a postergar indefinidamente el acceso a la casa propia, y que refleja una debilidad estructural del sistema financiero local.
Conviene reconocer que en los últimos años hubo una mejora. Desde diciembre de 2023 hasta mediados de 2026, el crédito hipotecario se multiplicó por cinco en términos reales, un avance considerable que partió, de todos modos, de una base muy deprimida. Prueba de ello es que, pese a esa expansión, el stock actual todavía se ubica un 25% por debajo del promedio de 2018 y 2019. La recuperación fue genuina, pero insuficiente para revertir el atraso acumulado.
La raíz del problema es de naturaleza estructural y remite al tamaño del mercado de capitales local. Las entidades financieras no consiguen fondearse a largo plazo y, en consecuencia, tampoco pueden prestar al ritmo que la demanda de vivienda requeriría. La dificultad se sintetiza en una imagen elocuente, ya que los bancos captan depósitos a 30 días, pero deben otorgar créditos hipotecarios a 25 o 30 años. Ese descalce de plazos entre lo que reciben y lo que prestan limita de manera estructural la oferta de financiamiento, y constituye el verdadero cuello de botella del mercado.
A esa restricción de fondo se sumó, en los meses recientes, una pérdida de dinamismo. Tras el fuerte crecimiento registrado entre agosto de 2024 y octubre de 2025, el stock de crédito hipotecario, que asciende hoy a unos $16,5 billones, pasó de expandirse a un promedio del 10% mensual real durante 2025 a menos del 1% en la primera mitad de este año.
En el segmento ajustado por unidades de valor adquisitivo, los desembolsos cayeron de un promedio mensual de 470.000 millones de pesos el año pasado a apenas 245.000 millones en lo que va de 2026. El motor, en definitiva, venía perdiendo fuerza.
En ese escenario, se anunció un programa destinado a atacar precisamente el problema del descalce. A través del fondo que administra los ahorros previsionales, licitará plazos fijos ajustables por unidades de valor adquisitivo por un total de 2 billones de pesos, en tramos semanales de $200.000 millones y con un tope del 20% por entidad. La colocación se dividirá en dos ventanas, una a un año, con una tasa mínima equivalente a la unidad de valor más 2,5%, y otra a cinco años, con un piso de la unidad de valor más 4,5%. Una vez constituido el depósito, los bancos dispondrán de noventa días para canalizar esos fondos hacia nuevos préstamos hipotecarios.
La dimensión del anuncio, sin ser revolucionaria, tampoco resulta menor. Los $2 billones equivalen a unos US$1300 millones, es decir, poco más del 10% del stock vigente de crédito hipotecario. Para tener una referencia, el año pasado se otorgaron préstamos en el segmento indexado por el equivalente a US$3200 millones, y en lo que va de 2026 esa cifra ronda los 1100 millones.
Según las estimaciones oficiales, el esquema permitiría financiar entre 17.000 y 18.000 operaciones, lo que representa cerca del 40% de las 43.700 familias que accedieron a un crédito hipotecario nuevo durante todo 2025. Es, en otras palabras, un impulso capaz de mover la aguja de manera perceptible.
Conviene, no obstante, ser preciso sobre el alcance de la medida. El programa no resuelve el problema de fondo, que es la escasez de ahorro de largo plazo en pesos, una carencia que solo podrá superarse con el tiempo y con una estabilidad monetaria sostenida que devuelva la confianza en la moneda local.
Lo que ofrece es un puente transitorio, un mecanismo que permite a los bancos prestar a mayor plazo sin cargar con la totalidad del riesgo de descalce, mientras el mercado de capitales madura y genera por sí mismo las fuentes de fondeo de largo plazo que hoy le faltan. Es una solución de ingeniería financiera, valiosa pero provisoria.
El objetivo de la iniciativa, además, excede lo estrictamente habitacional. En un momento en que la actividad económica atraviesa una etapa de frialdad, con la excepción de los sectores ligados a los recursos naturales, la medida se inscribe en una estrategia más amplia de reimpulsar el crédito como motor de la economía.
Leída en conjunto con la reciente flexibilización de los préstamos en dólares, que amplió los destinos habilitados para el financiamiento en moneda extranjera a personas jurídicas, la decisión revela una orientación clara, la de reactivar el financiamiento en sus distintas formas para que vuelva a traccionar la demanda interna y la producción.
El desafío hacia adelante será que este puente cumpla su función sin convertirse en un sustituto permanente de las soluciones de fondo. El crédito hipotecario robusto que la Argentina necesita no podrá descansar indefinidamente en los recursos del fondo previsional, sino que deberá apoyarse en un mercado de capitales profundo y en un ahorro de largo plazo en moneda local que hoy, sencillamente, no existe.
Mientras tanto, la medida ofrece un alivio concreto y una señal en la dirección correcta. Si logra dinamizar el acceso a la vivienda y, al mismo tiempo, contribuir a que el crédito recupere su papel de motor de la actividad, habrá cumplido con creces su cometido de puente hacia un esquema más sólido y duradero.
(*) Federico Pablo Vacalebre es profesor de la Universidad del CEMA.
