Cuántas veces, durante un viaje por la Patagonia, se imaginó la posibilidad de quedarse a vivir allí y montar un emprendimiento, ya sea en lo alto de una montaña, frente a un lago azul o en un pueblo encantador. Parejas que, durante las vacaciones, se preguntaron alguna vez: “¿Y si vendemos todo y nos instalamos acá?”. Amantes de los inviernos blancos y de las casas con hogar a leña que imaginaron por un instante cómo sería calentarse las manos frente al fuego después de dejar las botas en la entrada de una cabaña. Para algunos, el sueño quedará en eso: una fantasía difícil de concretar. Otros, en cambio, empezarán a averiguar qué hace falta para dar el gran paso y transformar ese paisaje soñado en un proyecto de vida.
La primera pregunta es inevitable: ¿hay que tener un gran capital para invertir en la Patagonia y poner en marcha un emprendimiento vinculado al turismo? “Realmente no, y menos si lo comparamos con otras plazas del país”, asegura Federico García Liñeiro, director ejecutivo de Patagonia Desarrolla, una de las firmas referentes en la comercialización de activos rurales en el oeste de Chubut. Según explica, en localidades como Esquel y Trevelin existe una oferta considerable que permite encontrar lotes desde valores cercanos a los USD 15.000.
Claro que el monto de entrada depende del proyecto. “No es lo mismo desarrollar unas cabañas que un lodge de pesca sobre la vera de un río, donde ya hablamos de propiedades considerablemente más onerosas”, aclara el especialista en bienes raíces. Patagonia Desarrolla trabaja con un amplio abanico de propiedades, desde pequeños desarrollos y chacras hasta grandes campos y estancias de alto valor.
García Liñeiro destaca además una particularidad de la zona en la que trabaja: a corta distancia es posible elegir entre un lote urbano y una propiedad completamente rural. Pero antes de comprar, recomienda conocer muy bien el lugar y contar con el asesoramiento de una inmobiliaria reconocida que pueda explicar “cómo son realmente los accesos, los inviernos, los servicios y la vida cotidiana en cada lugar”.
Una vista extraordinaria, advierte, puede implicar también una pendiente importante, nieve o mayores dificultades de acceso durante el invierno. “Pero, sobre todo, el primer paso es animarse. Hoy podemos estar conectados y trabajar desde lugares que hace algunos años parecían imposibles. La Patagonia tiene muchísimo para dar y comenzar un proyecto acá es mucho más accesible de lo que muchas personas imaginan”, alienta.
Quien quiera invertir en un pequeña ciudad patagónica de cara al Atlántico como Rada Tilly, a 15 kilómetros al sur del centro de Comodoro Rivadavia, Chubut, deberá tener en cuenta la hostilidad del clima y que el turismo no está tan desarrollado como en otras zonas. “Entonces todo lo que se emprende tiene más esfuerzo”, dice Alejo Pires, representante de Remax Austral, Rada Tilly. No obstante, al no haber suficiente oferta de alojamientos turísiticos “la demanda es constante”, destaca.
Federico Zerar, broker y corredor inmobiliario de Coldwell Banker Patagonia Lakes Bariloche, pone el foco en una cuestión central: la Patagonia no es un mercado único. “Los valores, la demanda y la viabilidad de un proyecto pueden cambiar mucho dentro de una misma ciudad según la ubicación, los servicios, los accesos, la normativa y la capacidad de operar el emprendimiento durante todo el año”, plantea.
Según el corredor inmobiliario, los precios también dependen del modelo de negocio y de la escala. “Hoy se puede ingresar mediante una unidad en pozo, una propiedad terminada para renta, un esquema de hotelería administrada, una residencia premium o un campo para desarrollar una propuesta de naturaleza”.
Por eso, sostiene, el primer paso no debería ser elegir una propiedad, sino definir el negocio: a qué público se apunta, qué uso tendrá, qué nivel de servicio se ofrecerá, quién lo administrará y cuánto capital de trabajo requerirá. Después habrá que verificar la factibilidad urbanística y turística, los servicios, los accesos y los costos de obra y mantenimiento. “En la Patagonia, el paisaje atrae, pero la factibilidad define el negocio”, resume.
En Ushuaia, la ciudad más austral de la Argentina y del mundo por su cantidad de habitantes, se puede comenzar a invertir con alrededor de USD 80.000, con acceso a departamentos a estrenar de un ambiente, en algunos casos amoblados, ubicados en zonas de alta rentabilidad, según Marisol Zoratto, titular de Latitud Propiedades. Destaca además dos factores que favorecen al mercado turístico de la ciudad: la doble temporada —el verano, impulsado por el turismo internacional, la temporada de cruceros y su condición de puerta de entrada a la Antártida; y el invierno, consolidado por el Cerro Castor— y el régimen de exenciones impositivas vigente en Tierra del Fuego (Ley 19640). “Al estar exentos de impuestos nacionales, los rendimientos generados por las propiedades ubicadas en la ciudad no pagan Impuesto a las Ganancias, IVA ni Bienes Personales”, precisa Zoratto.
Jorge Mérida, secretario de Deporte, Turismo y Desarrollo Económico Local de Rada Tilly contó que desde 2025 como municipio adhirieron a la Ley de Promoción Turística de la provincia del Chubut, “una ley de incentivo fiscal que prevé, exenciones o retribuciones para, para emprendimientos turísticos. Hasta el momento, en Rada Tilly solamente hizo uso de ese beneficio el parador Seida, que inauguró en noviembre del año último con una inversión cercana a los 250 mil dólares”.
Paralelamente, en Rada Tilly se está desarrollando un master plan en las zonas aledañas de la laguna que contemplan desde su generación la articulación público-privada para la generación de lugares de gastronomía, eventualmente alojamientos, espacios de esparcimiento, recreación. “Estamos trabajando desde un inicio en cómo lograr esa articulación público-privada en la que sea en comodato, en venta a un precio que no es el del mercado. Quien desee invertir pueda acceder a un valor de tierra diferenciado que el valor de mercado”, precisó Mérida.
¿Terreno o propiedad construida?
Una vez definido el capital disponible, aparece otra pregunta: ¿qué conviene comprar para poner en marcha un proyecto turístico, un terreno o una propiedad ya construida?
Para Zerar, en el caso de un primer inversor, una propiedad construida o un proyecto avanzado, con servicios y posibilidades claras de habilitación, suele reducir tiempos y riesgos. “El terreno brinda mayor libertad y potencial de desarrollo, pero suma estudios, permisos, conexiones, obra y contingencias vinculadas con pendiente, suelo, nieve, accesos y clima”, explica.
Entre ambos extremos aparecen los desarrollos en pozo, que permiten una entrada escalonada, aunque requieren revisar con especial atención al desarrollador, el contrato y el cronograma de obra. Una residencia terminada en Arelauquen y un campo en El Manso representan dos modelos completamente distintos: uno prioriza un uso inmediato y renta premium; el otro, escala, naturaleza y desarrollo a largo plazo.
García Liñeiro considera que no existe una respuesta única. Hay inversores, explica, que prefieren desarrollar desde cero porque buscan crear un concepto propio en lugar de adaptar una estructura existente. “Y ahí nuestra región tiene un diferencial enorme: todavía se puede elegir. Quien llega a Esquel, Trevelin, Cholila o sus alrededores todavía puede buscar la vista al río, al lago, al bosque o a la montaña que imaginó, y no simplemente elegir entre ‘lo que quedó’”.
Al mismo tiempo, existen propiedades ya construidas en ubicaciones estratégicas que, bien identificadas, pueden representar oportunidades para reconvertirlas y desarrollar una nueva propuesta turística. “Más que elegir entre tierra o construcción, hay que buscar la oportunidad correcta”, recomienda.
En Ushuaia, en cambio, la escasez de terrenos urbanos hace que resulte más conveniente, según Zoratto, evaluar unidades en construcción o en pozo, esperar el desarrollo de la obra o adquirir propiedades terminadas. La elección depende de las oportunidades disponibles, de la urgencia y del perfil de cada inversor.
Las zonas que empiezan a despertar interés
Si bien Bariloche, San Martín de los Andes y Villa La Angostura concentran desde hace años buena parte de la atención de quienes buscan invertir en la Patagonia, los especialistas también identifican nuevos corredores con potencial.
Desde Coldwell Banker Patagonia Lakes Bariloche señalan que el corredor Este de Bariloche y Dina Huapi concentran interés por su conectividad, la cercanía con el aeropuerto, la disponibilidad de tierra y la aparición de nuevas propuestas residenciales y turísticas. También observan oportunidades en desarrollos urbanos próximos al centro.
El Manso aparece como otra alternativa, aunque con una lógica diferente: proyectos de baja densidad vinculados con naturaleza, bienestar, aventura o conservación. Allí, advierte Zerar, el análisis ambiental, los accesos y la infraestructura son factores decisivos. La provincia lo identifica oficialmente como destino turístico emergente y viene trabajando en planificación e infraestructura.
García Liñeiro, por su parte, ve un fuerte potencial en el corredor turístico conformado por Esquel, Trevelin y Cholila, acompañado por lugares como Lago Rosario, Los Cipreses y Corcovado.
“Trevelin viene creciendo hace años, impulsado por fenómenos como la temporada de tulipanes, su cercanía al Parque Nacional Los Alerces y una oferta gastronómica y turística cada vez más desarrollada. Esquel aporta servicios, conectividad y un aeropuerto con vuelos regulares. Y Cholila es una plaza que no deja de crecer, con lagos, bosques, grandes extensiones y un potencial turístico e inmobiliario enorme”, describe.
Su percepción es que Esquel y Trevelin ya están dejando incluso de ser solamente destinos “emergentes”: comienzan a consolidarse, pero todavía mantienen tickets de entrada competitivos y oportunidades importantes de valorización a largo plazo.
“Hay una frase que usamos mucho para explicarlo: llegar hoy a Esquel o Trevelin se parece, en algunos aspectos, a llegar a Bariloche hace veinte años. Y eso representa una oportunidad enorme desde la inversión inicial, la proyección y el potencial de crecimiento”, sostiene. Además de las actividades invernales en su centro de esquí La Hoya, también ofrece excursiones al Parque Nacional Los Alerces (Patrimonio de la Unesco) y su estrella sobre rieles, La Trochita con su locomotora a vapor y vagones de madera.
¿Qué tipo de alojamiento turístico tiene mayor demanda?
La siguiente decisión es qué hacer con la propiedad. En el oeste de Chubut, García Liñeiro observa que funcionan especialmente bien las hosterías y las propuestas de pequeña escala, aunque la región también se destaca por contar con algunos de los lodges de pesca de mayor categoría del país.
“Lugares como Los Cipreses, Corcovado o Río Pico reciben pescadores argentinos y extranjeros que buscan experiencias de nivel internacional”, señala.
También existe una oferta consolidada de hoteles boutique familiares, hostels vinculados con las temporadas de invierno y verano, departamentos temporarios y propuestas de glamping. Estas últimas funcionan especialmente bien en lugares como el Parque Nacional Los Alerces, Lago Cholila o Lago Rosario porque combinan naturaleza con un mayor nivel de confort.
En cuanto a la compra de tierras, García Liñeiro observa una fuerte demanda de lotes económicos para desarrollar proyectos propios. Dentro del segmento que trabaja, también detecta interés por pequeñas unidades rurales de una, dos o tres hectáreas próximas a Esquel y Trevelin, especialmente aquellas que cuentan con agua, bosque o acceso a algún río.
En Ushuaia, en tanto, la zona con mayor potencial turístico consolidado sigue siendo el microcentro y el frente costero sobre el Canal Beagle, debido a sus vistas privilegiadas. Desde Latitud Propiedades observan, además, “un marcado crecimiento urbano hacia el sector sur”.
Si bien se trata de una zona de expansión eminentemente residencial, allí se generó un corredor turístico que, según Zoratto, se convirtió en una alternativa de inversión con un valor por metro cuadrado más accesible.
Ocupación, alquiler y valorización
En líneas generales, durante la alta temporada Ushuaia registra niveles de ocupación muy elevados en casi todas las modalidades de alojamiento. El factor determinante, según Zoratto, es la ubicación y la relación entre precio y calidad.
“Cuanto más céntrico se ubica el establecimiento, mayor es la velocidad de absorción por parte del turismo”, señala. Desde la perspectiva del inversor, los departamentos destinados al alquiler temporario lideran el mercado. La explicación está, en parte, en un ticket de ingreso más bajo y en la flexibilidad operativa: el propietario puede delegar la administración o gestionarla directamente y, eventualmente, migrar a una renta fija sin afrontar grandes costos de mantenimiento.
Zoratto también destaca la evolución de los valores en dólares. Según sus datos, el precio por metro cuadrado de las unidades a estrenar o en pozo registró en los últimos cinco años un incremento superior al 50% en dólares, con casos que alcanzaron hasta un 60%, impulsados por la demanda en ubicaciones estratégicas y desarrollos de categoría. “Quien invirtió hace un par de años obtuvo un margen de capitalización excelente en dólares, al que se suma la renta habitual o turística apalancada por la demanda creciente”, sostiene.
En Bariloche, Zerar advierte que no existe un único valor del metro cuadrado: una diferencia de ubicación, vista, servicios o calidad constructiva puede modificar sustancialmente el precio. Como referencias actuales, detalla que un departamento en pozo de calidad superior, ingresando en una etapa temprana, se ubica aproximadamente entre USD 2.800 y USD 3.200 por m²; un departamento usado de buena calidad, entre USD 2.300 y USD 2.500 por m²; y un terreno residencial con servicios en Dina Huapi, entre USD 120 y USD 150 por m².
Son rangos orientativos. Una propiedad en primera línea de lago, una vista excepcional, la ubicación, la calidad constructiva, los servicios, la aptitud turística o la etapa de una obra pueden llevar los valores por encima o por debajo de esas referencias.
El turismo es fundamental para asegurar las inversiones.
La afluencia de turistas en el corredor de Chubut tiene sus momentos más fuertes durante verano e invierno, pero se fueron sumando temporadas intermedias. Octubre y noviembre, por ejemplo, tiene un movimiento extraordinario asociado a los tulipanes de Trevelin. El público continúa siendo mayoritariamente argentino, ligado a la nieve, trekking, rafting, pero en actividades específicas como la pesca deportiva, la presencia internacional es muy importante.
Tierra del Fuego, por su parte, registró un invierno récord en llegada de pasajeros por vía aérea. Es que a partir este invierno, el destino operó con vuelos regulares internacionales directos desde San Pablo, Brasil, con tres compañías aéreas, gracias a las gestiones efectuadas desde el Instituto Fueguino de Turismo (INFUETUR) y el sector privado. Después de la nieve, en el Cerro Castor, continúa la temporada de cruceros a la Antártida. En la temporada 2024-2025, diciembre concentró 98 viajes antárticos; enero, 97; febrero, 94; y noviembre, 78. Representaron el 67% de los pasajeros de cruceros que llegaron al puerto. Estados Unidos fue el principal mercado emisor, con el 41% de los pasajeros; le siguieron Alemania, con 7,2%, y Reino Unido, con 7,1%.4
Según el relevamiento de la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME), la provincia de Río Negro lideró la ocupación y preferencia de los visitantes en las Vacaciones de Invierno 2026, con San Carlos de Bariloche a la cabeza del turismo invernal. Con un gran desempeño, volvió a posicionarse como el destino más elegido del país en ese período, alcanzando niveles de ocupación hotelera de hasta el 90%. Asimismo, Río Negro fue uno de los principales receptores de turismo internacional (con una importante llegada de visitantes brasileños y de países no limítrofes), que ayudó a sostener altos niveles de ocupación en la provincia.
En Rada Tilly la demanda aún suele ser estacional. Entre diciembre y marzo están todos los alojamientos disponibles ocupados y después el resto del año fluctúa de acuerdo a si son vacaciones de invierno, un fin de semana largo. “Estamos trabajando justamente es para poder sostener esa demanda a lo largo del año. Justamente lo que es ballena sei (Balaenoptera borealis), que va de marzo a junio, sería uno de los nuevos productos turísticos como para poder salir de la estacionalidad y brindar mayor ocupación en los meses que no son de la temporada del verano”, añade Mérida.
“La Patagonia es muchísimo más que turismo”, enfatiza el director ejecutivo de Patagonia Desarrolla. “Nosotros trabajamos fundamentalmente con campos y sabemos que existe un enorme potencial en ganadería y producción agropecuaria. Chubut tiene extensiones extraordinarias y una tradición productiva muy importante, particularmente vinculada a la actividad ovina y la lana. También hay oportunidades que todavía están comenzando a explorarse en producciones como vitivinicultura patagónica, pistacho y fruta fina, dependiendo naturalmente de cada zona, sus precipitaciones, su suelo y su amplitud térmica. Cuando hablamos de Patagonia no hablamos solamente de cordillera. Tenemos bosque, montaña, estepa, grandes extensiones, distintas condiciones climáticas y una enorme disponibilidad de recursos naturales. Eso abre oportunidades para proyectos productivos, turísticos y también modelos mixtos que combinen ambas cosas”.
Vaca Muerta: el boom petrolero y el tejido urbano de Neuquén
La expansión de Vaca Muerta dejó de ser un fenómeno exclusivamente productivo para convertirse en un motor de transformación territorial. Una formación geológica que concentra el 43% de la producción nacional de petróleo y el 62% de la de gas está reconfigurando el mapa demográfico y urbano de la provincia de Neuquén.
Detrás de cada pozo que entra en producción crece la presión sobre rutas, hospitales, escuelas, redes de agua y mercados de vivienda que deben absorber una población en expansión. El desafío ya no es solamente extraer hidrocarburos: también es construir la infraestructura necesaria para sostener las ciudades que crecen alrededor de esa actividad.
Los números ilustran la magnitud del proceso. Durante 2025, unas 21.000 personas llegaron a Neuquén, según datos del Gobierno provincial, frente a los aproximadamente 6.000 nacimientos registrados durante el mismo período. La diferencia refleja el peso de la migración laboral en el crecimiento demográfico de las ciudades de la región.
Para 2026, las autoridades tienen previstas obras sobre más de 1.100 kilómetros de rutas, entre repavimentaciones y trabajos en corredores estratégicos, en un esfuerzo que alcanza buena parte del territorio provincial.
Añelo, el epicentro del crecimiento
El caso más elocuente es Añelo, la localidad que funciona como epicentro operativo de la cuenca. Con menos de 3.000 habitantes hace poco más de una década, hoy registra 8.500 residentes permanentes y recibe semanalmente a más de 10.000 personas vinculadas con el sector energético.
Las proyecciones del sector estiman que la población local podría alcanzar las 50.000 personas hacia 2032, una perspectiva que convertiría a Añelo en uno de los procesos de urbanización acelerada más llamativos del país.
La presión demográfica generó una demanda que va mucho más allá de la vivienda tradicional. Hay necesidad de alojamiento corporativo, gastronomía, servicios, espacios comerciales y logística industrial para atender a los miles de trabajadores y empresas que llegan a la zona.
En respuesta, al menos doce proyectos inmobiliarios avanzan con propuestas diferenciadas.
Fincas de Añelo contempla desarrollos de viviendas, comercios y servicios; Grupo Visca impulsa distintos master plans en asociación con otras empresas; Cuarzo II apunta al alquiler residencial mediante construcción modular; Álamos ofrece soluciones de arquitectura modular para compañías vinculadas con el sector; Neweken suma 112 unidades equipadas con gestión integral; y BIT Añelo combina edificios residenciales con servicios corporativos y energías renovables.
El abanico de iniciativas incluye además Añelo Boulevard, orientado a la renta corporativa; La Barceloneta Energy & Business, que combina hotel y residencias para ejecutivos; Terraza Norte, con foco en gastronomía y entretenimiento; Safiar, con una estrategia de largo plazo que proyecta 12 desarrollos hasta 2040; y Open, de Grupo Portland, que planea integrar viviendas y servicios en Neuquén capital desde 2027.
El denominador común es una demanda que ya existe y que continúa creciendo: la de los trabajadores, profesionales y empresas que llegan a la región atraídos por la expansión de Vaca Muerta y necesitan vivienda, alojamiento y servicios.
El fenómeno transforma así mucho más que el mercado inmobiliario. La actividad petrolera está modificando la infraestructura, la escala de las ciudades y la manera en que se planifica el crecimiento de Neuquén. El desafío para la provincia será acompañar el ritmo de expansión de una industria que avanza mucho más rápido que el territorio que la rodea.
