El Tribunal Supremo ha establecido nuevos límites para las entidades financieras que comercializan hipotecas inversas. Dos recientes sentencias de la Sala Primera consideran que las cláusulas que regulan los intereses remuneratorios pueden ser anuladas cuando el cliente no ha recibido una explicación suficientemente clara sobre cómo se calcula la deuda y, en particular, sobre el efecto de la capitalización de los intereses.
La hipoteca inversa es un producto financiero dirigido principalmente a personas mayores que permite obtener liquidez utilizando una vivienda en propiedad como garantía. La entidad adelanta al propietario determinadas cantidades y la deuda acumulada, junto con los intereses, queda vinculada al inmueble. Posteriormente, los herederos pueden asumir esa deuda para conservar la vivienda o proceder a su liquidación.
El problema con los intereses en los casos juzgados radica en que si una deuda de por ejemplo 100.000 euros genera 5.000 euros de intereses el primer año, con capitalización la deuda pasa a ser de 105.000 euros y el interés del segundo año se calcularía sobre esa nueva cantidad, que lleva incluida los intereses acumulados.
Dos sentencias en apenas una semana
La primera sentencia, 1.190/2026, de 17 de julio, analiza una hipoteca inversa comercializada por Kutxabank. El contrato establecía un interés fijo del 5% sobre el saldo deudor, compuesto tanto por las cantidades recibidas por el cliente como por los intereses que se iban acumulando. “Es decir, los intereses anteriores generaban nuevos intereses”, ha precisado Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho financiero, en declaraciones recogidas por Europa Press.
El Supremo concluyó que el mecanismo de cálculo no había sido explicado de forma adecuada al consumidor y determinó que la cláusula “no superaba el control de transparencia”. El cliente había recibido 92.950 euros, mientras que los intereses acumulados alcanzaban 44.922 euros, una diferencia que refleja el impacto que puede tener la capitalización sobre la deuda final.
La Sala confirmó la resolución recurrida, que había declarado la nulidad del contrato. No obstante, el Supremo aclaró que en ese procedimiento no tuvo que pronunciarse sobre si la hipoteca podía mantenerse vigente después de eliminar la cláusula de intereses, ya que esa cuestión no había sido planteada en el recurso de casación.
El contrato puede sobrevivir sin los intereses
Una semana después, la sentencia 1.317/2026, de 24 de julio, volvió sobre la cuestión en una hipoteca inversa vinculada a Caja Vital Kutxa. En esta ocasión, el Supremo sí abordó expresamente qué ocurre con el contrato cuando se elimina la cláusula remuneratoria y concluyó que puede mantenerse vigente sin ella.
La Sala declaró abusiva la cláusula que establecía el interés retributivo y rechazó la solución aplicada previamente por la Audiencia Provincial de Valladolid. Este tribunal había eliminado la capitalización de intereses, pero había mantenido el contrato aplicando un sistema de interés simple.
El Supremo considera que esa solución tampoco es válida. De acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), un juez no puede modificar una cláusula que ha sido declarada abusiva para conservar parte de sus efectos. Debe eliminarla del contrato. “Si existe abusividad hay nulidad y se tiene que dar por no puesta”, ha resaltado Navas.
El cliente seguiría debiendo el capital recibido
La consecuencia práctica de este criterio es relevante. Si una cláusula de intereses remuneratorios es declarada abusiva y se elimina del contrato, la hipoteca inversa puede continuar existiendo, pero la entidad no podrá cobrar los intereses previstos en esa cláusula.
El cliente, por tanto, mantiene la obligación de devolver el capital que haya recibido, pero queda liberado del pago de los intereses remuneratorios establecidos en la cláusula anulada. Además, cuando proceda, la entidad deberá devolver los intereses que el cliente ya hubiera abonado en aplicación de esa cláusula, junto con los intereses legales correspondientes.
El Supremo pone así el foco en la información que recibe el consumidor antes de contratar un producto financiero cuyo funcionamiento puede resultar especialmente complejo. La cuestión no se limita al porcentaje del interés, sino a explicar de manera comprensible cómo puede evolucionar la deuda con el paso de los años.
Un producto pensado para personas mayores
A juicio de Navas, las dos resoluciones tienen especial importancia porque las hipotecas inversas están dirigidas fundamentalmente a personas de edad avanzada, un colectivo que puede encontrarse en una posición de mayor vulnerabilidad frente a productos financieros complejos.
“La hipoteca inversa está dirigida a un público mayor, más vulnerable y no se ha explicado con detalle un producto complejo ni se han mostrado simulaciones”, incide Navas, que considera que las sentencias ponen el foco en las “asimetrías informativas”. A su juicio, las cláusulas remuneratorias anuladas “son muy interesantes para el banco y muy gravosas para el cliente”.
El abogado considera que la clave estará en determinar si la entidad explicó realmente las consecuencias económicas de la capitalización. “El Alto Tribunal ha dicho basta ya al abuso en las inversas. La clave es si se explicó de manera clara que los intereses generarían nuevos intereses y cuál podía ser el impacto real de la bola de nieve; si no hubo transparencia el resultado es nulidad e hipoteca sin intereses y con restitución de intereses ya satisfechos”, ha subrayado Juan Ignacio Navas.
