El piso de tres dormitorios es el más deseado por quienes buscan casa en España, pero los precios disparados les obligan a renunciar a metros para poder convertirse en propietarios, principalmente en las grandes ciudades con los mercados más tensionados. Así, en el conjunto del país, el 38,2% de los que buscan casa desean viviendas de tres dormitorios. A considerable distancia aparecen los pisos de dos, con el 20,3%, seguidos de los de cuatro, con el 13,2%, según recoge un análisis elaborado por pisos.com a partir de las búsquedas realizadas por los usuarios del portal.
A la cola de las preferencias se colocan las viviendas de más de cuatro habitaciones reúnen el 4,8% de los futuros compradores y las de un solo dormitorio, el 5,6%. Otro 17,9% de los usuarios no concreta el número de dormitorios que desea.
Si se excluyen el 17,9% de las búsquedas sin especificar, el peso del piso de tres dormitorios se acerca al 47% de la demanda expresada. Es decir, prácticamente uno de cada dos usuarios que fija un número de habitaciones pone el foco en esta tipología. La concentración de la demanda contrasta con un parque inmobiliario mucho más heterogéneo y ayuda a explicar parte de la competencia existente en determinados segmentos del mercado.
Renunciar a dormitorios para convertirse en propietario o inquilino
“El dato realmente relevante es la distancia por la que gana el piso de tres dormitorios. Estamos ante un mercado con una demanda extraordinariamente homogénea frente a un parque residencial que sí es heterogéneo, y ahí se genera una parte importante de la tensión de precios”, reconoce Ferran Font, portavoz y director de Estudios de pisos.com.
A su juicio, la competencia “no se reparte por igual entre todas las tipologías, ”se concentra en una sola, y el número de habitaciones es el primer filtro que se mueve cuando el presupuesto no llega, porque el demandante prefiere renunciar a metros y a dormitorios para poder comprar o alquilar”.
La distribución territorial refleja que el patrón nacional no se reproduce exactamente igual en todas las comunidades autónomas. Cataluña encabeza el interés por los pisos de tres dormitorios, con el 42,4% de las búsquedas, seguida de Madrid, con el 40,2%; Castilla y León, con el 40,1%; Murcia, con el 39,3%, y la Comunitat Valenciana, con el 38,9%. Todas ellas superan la media española.
En el extremo opuesto y por debajo de la media se sitúan Cantabria, con el 31,4%; Galicia, con el 32,3%; Baleares, con el 32,8%; Canarias, con el 33,8%, y Castilla-La Mancha, con el 35,5%. Las diferencias responden a realidades inmobiliarias distintas. En los territorios insulares adquieren mayor protagonismo las viviendas pequeñas, mientras que en algunas zonas del interior existe una mayor inclinación hacia inmuebles de más superficie. En estas preferencias tienen mucho que ver los precios.
El norte busca más pisos de dos dormitorios
En cuanto a las viviendas de dos dormitorios, dibuja un mapa diferente. El País Vasco lidera las búsquedas de este tipo de inmueble, con un 27,8%, seguido de Asturias, con un 25,3%; Cantabria, con un 25%; Canarias, con un 24,2%, y Madrid, con un 23,6%. Todas estas comunidades se encuentran por encima del promedio nacional, situado en el 20,3%.
En el otro extremo aparecen Castilla-La Mancha y Navarra, ambas con un 14%, Extremadura, con un 15,6%; Castilla y León, con un 17,2%, y Murcia, con un 17,5%. La diferencia refleja también el contraste entre los mercados urbanos más compactos y las áreas con mayor disponibilidad de suelo y viviendas de mayor tamaño.
“La cornisa cantábrica combina ciudades compactas, con poco suelo disponible y un parque edificado en altura, con hogares cada vez más pequeños. La cuestión, además del precio, es que coincidan el producto que existe y el que se necesita. En cambio, en buena parte del interior peninsular el piso de dos dormitorios ni siquiera figura en el imaginario del comprador, porque el diferencial de coste respecto a una vivienda mayor no compensa la renuncia de espacio”, apunta Font.
Un dormitorio, el reflejo de los mercados más caros
Los pisos de una habitación apenas representan el 5,6% de las búsquedas en España, pero su distribución geográfica resulta especialmente significativa. Baleares, con el 9,3%, y Canarias, con el 9,2%, encabezan el interés por este formato. Les siguen Madrid, con el 7,2%, y Andalucía y Cantabria, ambas con el 6,2%.
La fotografía provincial es todavía más reveladora. Málaga concentra el 10,9% de sus búsquedas en viviendas de un dormitorio; Santa Cruz de Tenerife, el 10,1%; Baleares, el 9,3%; Las Palmas, el 8,5%; Madrid, el 7,2%, y Guipúzcoa, el 7%. Son mercados caracterizados, en mayor o menor medida, por precios elevados, presión del alquiler, actividad turística o demanda inversora.
Cataluña constituye una excepción. Pese a sus elevados precios inmobiliarios, solo el 4,7% de las búsquedas corresponde a viviendas de una habitación. El ajuste del presupuesto puede producirse allí mediante otros filtros, como la localización, el estado de conservación o la antigüedad del inmueble, antes que mediante una reducción del número de dormitorios.
Córdoba y Barcelona, las provincias que más buscan tres dormitorios
El análisis provincial permite observar diferencias todavía mayores. Córdoba encabeza las búsquedas de viviendas de tres habitaciones, con el 44,6%, seguida de Barcelona, con el 44,4%; Álava, con el 44,2%; Salamanca, con el 43,1%, y Huelva, con el 42,8%.
En el extremo opuesto aparecen Teruel, con el 26,6%; Huesca, con el 29,6%; Pontevedra, con el 30,9%; Cantabria, con el 31,4%, y A Coruña, con el 32%. La distancia entre unos territorios y otros muestra cómo las preferencias residenciales están condicionadas por la oferta disponible y por la capacidad económica de los hogares.
En las viviendas de dos dormitorios, el liderazgo corresponde a Guipúzcoa, con un 30,1%, y Vizcaya, con un 28,7%. Málaga alcanza el 27,5%, Almería el 25,8% y Asturias el 25,3%. En la parte baja se encuentran Soria, con el 9,4%; Teruel, con el 10,5%; Jaén, con el 12%; Cuenca, con el 12,3%, y Toledo y Zamora, ambas con el 12,4%.
Las casas grandes son deseadas donde el suelo es más barato
La relación se invierte cuando se analiza la demanda de viviendas de más de cuatro dormitorios. Este segmento representa solo el 4,8% de las búsquedas nacionales, pero alcanza porcentajes muy superiores en algunas provincias del interior. Teruel lidera con un 13,5%, seguida de Burgos, con un 10,3%, y Jaén, con un 10%.
Huesca, Lugo y Pontevedra registran un 9,2%, mientras que Ciudad Real y Toledo llegan al 8,9%. A Coruña y Navarra, por su parte, alcanzan el 8,7%. En las zonas con precios más altos, la vivienda grande pierde peso: Baleares se queda en el 2,5%, Huelva en el 2,6%, Madrid en el 2,7%, Almería en el 2,8% y Barcelona en el 2,9%.
“Cuando el metro cuadrado es barato, el tamaño deja de ser un lujo y pasa a ser una decisión razonable. El problema es que esas viviendas grandes del interior suelen ser también las más antiguas y las peor aisladas, de modo que lo que se ahorra en precio de compra puede acabar apareciendo en la factura energética y en la reforma. Si se quiere que el interés por estos territorios se traduzca en repoblación real, la rehabilitación y la conectividad pesan tanto como el precio de entrada”, concluye Font.
