El modelo de fideicomisos de inversión en bienes raíces, conocidos como FIBRA, ha ganado espacio en Perú como una alternativa para acceder al negocio inmobiliario sin comprar un edificio o local completo.
¿Cómo funciona? Estos vehículos reúnen dinero de varios inversionistas para comprar y alquilar oficinas, centros logísticos y centros comerciales. Luego, distribuyen parte de los ingresos por alquileres entre quienes adquieren sus certificados, los cuales se pueden comprar y vender en la Bolsa de Valores de Lima (BVL).
Sin embargo, las barreras regulatorias y fiscales aún limitan la expansión hacia nuevos segmentos. Uno de ellos es el multifamily, un modelo de edificios de vivienda destinados exclusivamente al alquiler, que tiene presencia en mercados como Estados Unidos, pero todavía enfrenta obstáculos en Perú.
FIBRA, un modelo global con límites locales
Ignacio Mariátegui, CEO de Fibra Prime, explicó a Infobae Perú que el modelo existe en 45 países y nació en América del Norte durante la década de 1960. En mercados más desarrollados, estos vehículos concentran activos inmobiliarios que, de forma indirecta, pertenecen a fondos de pensiones, compañías de seguros y otros inversionistas institucionales.
En Perú, el menor tamaño del mercado llevó a Fibra Prime a formar un portafolio diversificado. La empresa, que inició operaciones en 2018, invierte en tres verticales: oficinas, centros logísticos y centros comerciales.
La firma analiza oportunidades en otras clases de activos, ante el avance de segmentos como los data centers, el senior living, los centros médicos y el multifamily. Justamente, este último enfrenta obstáculos que limitan la inversión.
Mariátegui sostuvo que la legislación local ofrece una mayor protección al inquilino moroso y dificulta la recuperación de una vivienda ante el incumplimiento de un contrato. “El multifamily tendría que ser una clase de activo bastante exitosa en Perú, pero el derecho a la posesión es más fuerte que el derecho contractual”, afirmó.
El ejecutivo comparó esta situación con Estados Unidos, donde los procesos de desalojo pueden resolverse en una o dos semanas. Esa diferencia reduce el riesgo de impago para los propietarios y facilita el desarrollo de edificios destinados al alquiler. “Ese marco reduce tremendamente el riesgo de impago”, agregó.
El IGV y el riesgo de impago, los desafíos para la renta institucional
El segundo obstáculo es tributario. Cuando una empresa alquila una vivienda a una persona natural, el pago mensual debe incluir el IGV, lo que eleva el precio final frente a contratos entre personas naturales. “Se está estudiando que la renta de personas jurídicas a personas naturales no tenga IGV para no encarecerla”, señaló Mariátegui.
El potencial del multifamily se vincula con la demanda de vivienda en Lima. El CEO de Fibra Prime indicó que los proyectos en Lima moderna, con departamentos de uno, dos y hasta tres dormitorios, registran ventas de entre 12 y 20 unidades mensuales. Los precios se ubican entre USD 110.000 y USD 130.000 por departamento.
Con ese ritmo, un proyecto de 200 unidades puede venderse en unos 15 meses. Para Mariátegui, la reducción de la brecha de vivienda requiere más oferta para la venta y también proyectos enfocados en el alquiler.
“Si una persona jurídica alquila a una persona natural, tiene que sumar el IGV, y eso encarece el producto. Pero la brecha de vivienda no se va a solucionar solo con producto para la venta, sino también con producto para la renta”, dijo durante el Wealth Management Perú Summit 2026, organizado por El Dorado Investments.
Bolsa de Valores: Fibra Prime subió más de 15% este año
El certificado de participación de Fibra Prime pasó de USD 6,10 a USD 7,10 en lo que va de 2026, una apreciación superior al 15%, según informó Mariátegui.
La empresa proyecta repartir cerca de USD 0,60 por certificado durante este año. Con una cotización de USD 7,10, el pago equivale a un dividend yield, o retorno por dividendos, de aproximadamente 8,75% en dólares.
Mariátegui espera un buen cierre de año para el mercado de oficinas y mantiene una visión favorable para el sector inmobiliario en los próximos años. La expansión de la cartera hacia nuevos segmentos dependerá de las condiciones de cada mercado y de cambios normativos que reduzcan los riesgos para los inversionistas.
El ejecutivo consideró que el Gobierno ha dado pasos en la dirección correcta con las iniciativas sobre vivienda de alquiler. Aun así, indicó que persisten pendientes en materia contractual y tributaria para impulsar el ingreso de empresas e inversionistas institucionales al mercado de renta residencial.
