El proyecto que el oficialismo consiguió aprobar en primera lectura no reemplaza íntegramente el Código vigente, pero modifica algunas de sus reglas centrales. La mayor transformación no pasa por las alturas: redefine corredores, densidades, usos del suelo y la cantidad de metros que pueden construirse según el destino de cada proyecto.

Después de casi tres años de suspensiones, prórrogas y discusiones sobre las reglas para construir en Villa Carlos Paz, el Concejo de Representantes dio el primer paso hacia una modificación importante del Código de Edificación y Urbanismo.

La primera lectura fue aprobada con ocho votos: los siete representantes de Carlos Paz Unido y el acompañamiento de Noelia García Roñoni. El debate político quedó atravesado por los cuestionamientos opositores al procedimiento —incluida la llegada del texto unificado apenas minutos antes de la reunión de comisión— y por la defensa oficialista de un proceso que, sostuvo, llevaba años de análisis.

Pero detrás de esa discusión aparece ahora otra pregunta: ¿qué cambia concretamente si el proyecto termina convirtiéndose en ordenanza?

La primera aclaración es importante. No se trata jurídicamente de un Código completamente nuevo. La propuesta modifica distintos artículos de la Ordenanza 4021, vigente desde 2002 y reformada numerosas veces desde entonces. Y todavía no está en vigencia: después de la primera lectura deberá atravesar la audiencia pública y volver al Concejo para una segunda aprobación.

El cambio principal no está en las alturas

Una primera lectura superficial podría asociar una modificación del Código con edificios más altos. Sin embargo, ese no parece ser el eje central de esta reforma.

Los tres corredores sobre los que se producen las principales novedades —C6, C7 y C8— tendrán una altura máxima de 7 metros: planta baja y planta alta.

Lo que cambia con mayor profundidad es otra cosa: dónde se puede construir, qué actividades pueden instalarse, cuántas viviendas pueden hacerse y cuántos metros cuadrados totales admite cada terreno según el tipo de proyecto.

Bach se amplía y aparecen dos nuevos corredores

Actualmente el corredor C6 sobre avenida Juan Sebastián Bach comprende solamente las parcelas frentistas entre Ruta Nacional 20 y Comechingones.

La propuesta amplía considerablemente ese sector y lo divide en dos tramos. Sobre la traza oeste llega hasta Remedios de Escalada y, sobre la este, hasta Manuel Padilla. También incorpora específicamente dos parcelas ubicadas en Bach y Vespucio mediante una franja de 50 metros de profundidad.

Además crea el C7 sobre avenida Perito Moreno, desde la zona de Haendel hacia el límite sur del ejido municipal, dividido en cuatro tramos, y el C8 sobre bulevar Estrada y Florencio Sánchez, entre avenida Cárcano y calle Misiones.

Los tres corredores tendrán un perfil mixto, con vivienda individual y colectiva, hotelería, gastronomía, actividades turístico-culturales, consultorios y comercios de abastecimiento cotidiano. Entre los usos expresamente mencionados aparecen almacenes, rotiserías, fiambrerías, casas de comidas, carnicerías, pescaderías, pollerías, verdulerías, fruterías y viveros.

En el caso del C6 hay además otra novedad: aunque el corredor ya existe en el Código, su regulación actual no desarrolla dentro del artículo específico un régimen propio de usos como ocurre con C1 a C5. La reforma no sólo lo extiende geográficamente: también define qué actividades podrán desarrollarse allí.

El FOT, una de las claves para entender la reforma

Uno de los cambios menos sencillos de advertir —pero probablemente de mayor impacto— aparece en el Factor de Ocupación Total (FOT).

En términos simples, el FOT determina cuántos metros cuadrados totales pueden construirse en relación con la superficie del terreno.

Un FOT 3 sobre un lote de 1.000 metros cuadrados permite, en principio, hasta 3.000 metros cuadrados cubiertos distribuidos entre las distintas plantas. Después intervienen otras limitaciones del Código —altura, retiros, FOS, patios y características del lote—, pero el ejemplo sirve para entender su importancia.

La reforma reduce ese indicador para los usos generales en varios sectores del Área Central y corredores.

En AC2, por ejemplo, el FOT actual de 2 —2,10 en esquina— baja a 1,60. En AC3, de 3 —3,20 en esquina— pasa a 2,50. En el corredor C2 baja de 2/2,10 a 1,60 y en C4 de 2,10 a 1,70.

El cambio más pronunciado aparece sobre avenida Cárcano, en el C3 Tramo 1 entre Libertad y Champaquí: el FOT vigente de 3,20 queda en 1,90 para los usos comprendidos por la regla general.

Traducido nuevamente a un ejemplo: sobre un terreno de 1.000 metros cuadrados, el límite teórico determinado por ese indicador bajaría de 3.200 a 1.900 metros cuadrados construibles.

Es una reducción de alrededor del 41%.

Pero esa baja no se aplica de la misma manera a toda la ciudad. Las principales áreas residenciales —R1, R2, R3, R4, R5, RSM y RE— mantienen básicamente sus actuales niveles de FOT.

No todos los edificios tendrán el mismo FOT

Aquí aparece quizás la decisión urbanística más significativa de la propuesta.

El proyecto crea una segunda escala de FOT para edificios destinados a alojamiento turístico, oficinas de planta libre, servicios institucionales, educativos y de salud, siempre que no contengan unidades de vivienda individual o colectiva de uso permanente o temporario.

Para esos usos se conservan valores mayores y, en buena parte de los casos, semejantes a los que existen actualmente.

En C3 Tramo 1, por ejemplo, mientras un proyecto alcanzado por el régimen general tendría un FOT de 1,90, uno comprendido dentro de esa categoría especial podría llegar a 3,20.

Por eso, más que una reducción uniforme de la construcción, la propuesta establece distintas capacidades constructivas según el uso que vaya a tener el edificio.

Un beneficio adicional para educación, salud, deporte y otros equipamientos

Además aparece un tercer nivel.

Para proyectos destinados exclusivamente a servicios institucionales, educativos, deportivos, de culto, administración pública o salud, el FOS y el FOT correspondiente a cada zona podrán incrementarse hasta un 20% adicional.

El FOS —Factor de Ocupación del Suelo— determina cuánto del terreno puede cubrirse en planta baja.

Ese beneficio no permite aumentar alturas ni modificar los retiros exigidos y tampoco alcanza a viviendas, alojamientos turísticos, oficinas privadas ni locales comerciales.

En los hechos, la propuesta configura así tres niveles de capacidad constructiva: uno general, otro más favorable para determinados destinos turísticos, profesionales y de servicios, y un incentivo adicional para ciertos equipamientos institucionales.

Más viviendas posibles en algunos de los nuevos corredores

La reforma también interviene sobre otro indicador: la cantidad de viviendas permitidas por superficie de terreno.

C6 tendrá una vivienda cada 150 metros cuadrados. En C7, según el tramo, se permitirá una cada 100 o cada 150 metros cuadrados. C8 quedará en una cada 100 metros cuadrados.

El caso del C7 Tramo 2 permite dimensionar el efecto.

Ese sector adopta parámetros similares a la zona residencial R3 en FOS y FOT: 0,40 y 0,80 respectivamente. Pero R3 admite actualmente una vivienda cada 400 metros cuadrados de terreno, mientras el nuevo corredor permitiría una cada 150.

Es decir que los metros cuadrados totales construibles pueden mantenerse relativamente contenidos, pero aumenta considerablemente la cantidad de unidades en que pueden distribuirse.

La reforma, por lo tanto, no modifica solamente cuánto se construye: también interviene sobre la densidad de ocupación.

Se cierra definitivamente la posibilidad de compensar suelo por altura

Otro de los cambios relevantes es la derogación del artículo 4.1.12.5, correspondiente a los denominados “Proyectos sujetos a compensación de FOS por altura”.

Ese sistema permitía en AC3 y ACI reducir la ocupación del terreno en planta baja y trasladar esa capacidad constructiva hacia arriba. El régimen contemplaba proyectos que podían alcanzar 20 metros de altura más una planta común de hasta cuatro metros, con un FOT máximo de 3,6.

Sin embargo, la herramienta ya no estaba operativa: había sido suspendida inicialmente en 2021 y, desde 2022, permanecía suspendida hasta que se dictara una nueva regulación.

Por eso, más que prohibir ahora algo que estuviera permitido, la reforma transforma en definitiva la eliminación de un mecanismo que llevaba años suspendido.

También cambia la forma que pueden tener los bloques

El Código vigente dispone que los edificios de más de dos plantas deben guardar una determinada proporción: su lado mayor no puede superar dos veces el lado menor, además de establecer un máximo de 30 metros.

La nueva redacción elimina esa relación geométrica y conserva una medida máxima de 30 metros. También mantiene una separación mínima de seis metros cuando haya más de un bloque dentro del mismo lote.

Es una modificación menos visible que el FOT o los nuevos corredores, pero amplía las posibilidades para configurar la forma de un proyecto dentro del terreno.

Una nueva regla para los terrenos alcanzados por CAMIARE

La reforma incorpora además una disposición específica para las parcelas afectadas parcialmente por el sector Intangible del Área Protegida CAMIARE.

En esos casos, FOS, FOT y cantidad de viviendas deberán calcularse exclusivamente sobre la parte del terreno que quede fuera del área intangible.

La disposición hace explícita una restricción que no figura de esa manera en el actual artículo que regula la superficie edificable.

Un descuento del 25% para presentar proyectos

Los últimos artículos incorporan otro elemento que ya no tiene que ver directamente con indicadores urbanísticos.

El proyecto establece una reducción del 25% en los derechos municipales correspondientes a la presentación de planos de proyectos de Obras Privadas hasta el 30 de noviembre de 2026, con posibilidad de prorrogar ese plazo por hasta 90 días.

Tal como quedó aprobado en primera lectura, el artículo habla genéricamente de “los propietarios de inmuebles” y no limita expresamente el beneficio a C6, C7 o C8 ni a una zona particular de Villa Carlos Paz.

Por su alcance, es uno de los aspectos que probablemente merezca una precisión durante el proceso que todavía queda por delante.

Un texto que todavía puede cambiar

La primera lectura no cierra la discusión.

Y el análisis comparado entre el proyecto y el Código vigente deja también algunos puntos que pueden convertirse en materia de debate o corrección antes de la sanción definitiva.

Uno de ellos aparece en el corredor C5 sobre avenida Illia: el Código actual lo inicia en calle Medrano, mientras el nuevo texto coloca el inicio en Comechingonas. Sin embargo, el artículo que modifica el plano de zonificación sólo menciona expresamente la incorporación de C6, C7 y C8.

También aparece una referencia a una “Zona DII” para C3 Tramo 2, denominación que no figura con ese nombre en el Código vigente aportado, donde se distinguen Zona D Industrial y Zona D Anexa.

Y desaparece en algunos corredores la prohibición expresa de la denominada “edificación en torre”, una categoría que el propio Código define por la forma en que el edificio se retira de las medianeras y que no equivale necesariamente a construir edificios de gran altura.

Son algunos de los detalles que podrán aclararse o modificarse durante la audiencia pública y el tratamiento en segunda lectura.

La entrada Qué cambia con la reforma del Código de Edificación: nuevos corredores, menos superficie construible en sectores clave y reglas distintas según el uso se publicó primero en La Jornada Web.