Donar una vivienda a un hijo representa una decisión patrimonial de gran importancia para cualquier familia. Muchas veces, los padres buscan asegurarle un techo, transferirle un inmueble que construyeron durante décadas o ayudarlo a formar su propio hogar. Sin embargo, cuando el beneficiario está casado o convive en pareja, la operación puede generar consecuencias jurídicas diferentes, tanto para el titular del inmueble como para su pareja.
La escritura a nombre del hijo no significa que todas las situaciones futuras queden resueltas. El régimen matrimonial, una unión convivencial, la protección de la vivienda familiar, los aportes económicos y los derechos sucesorios son aspectos que deben analizarse antes de concretar la transferencia.
La escribana Sonia Lukaszewicz, asesora jurídico-notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, remarcó que cuando los padres donan directamente una propiedad a su hijo o le entregan dinero para comprarla, el inmueble puede revestir el carácter de bien propio.
Acotó: “Pero resulta fundamental documentar el origen de los fondos y distinguir la situación de quien recibe el patrimonio de la protección que la ley reconoce a su pareja.
La escritura a nombre del hijo no convierte a su pareja en propietaria
Cuando los padres donan una vivienda exclusivamente a su hijo, la propiedad pertenece a quien recibe la donación. La convivencia, por sí sola, no convierte al otro integrante de la pareja en copropietario ni le otorga automáticamente una parte del inmueble.
La situación requiere una distinción: la titularidad de la vivienda y la protección del hogar familiar son cuestiones diferentes.
Si el inmueble constituye la vivienda familiar, la persona titular puede necesitar el asentimiento de su conviviente para venderlo, donarlo, hipotecarlo u otorgar otros actos de disposición, según el régimen aplicable y las condiciones de la unión convivencial. Ese requisito protege el hogar, pero no transforma al conviviente en dueño.
La diferencia también aparece cuando la pareja realiza aportes económicos. Pagar una parte de las cuotas, financiar una refacción o contribuir con mejoras no genera, por sí mismo, un derecho de propiedad sobre el inmueble. No obstante, en determinadas circunstancias puede existir un reclamo económico que deberá analizarse de acuerdo con el origen y la finalidad de los pagos.
Lukaszewicz sostuvo que, “si ambos integrantes de la pareja consideran que la vivienda será de los dos, resulta aconsejable definirlo desde el comienzo. Una alternativa consiste en adquirir el inmueble en condominio, con porcentajes expresamente establecidos. Si solo uno será propietario y el otro efectuará aportes, conviene documentar si esos pagos representan un préstamo, una donación o una contribución a los gastos comunes”.
Dejar esa cuestión en acuerdos verbales puede complicar la situación cuando aparece una separación o un conflicto familiar.
Matrimonio y convivencia: las diferencias patrimoniales
El Código Civil y Comercial establece un régimen distinto para el matrimonio y las uniones convivenciales. En el matrimonio, salvo que los cónyuges elijan el régimen de separación de bienes, rige la comunidad de ganancias. En términos generales, los bienes adquiridos a título oneroso durante el matrimonio son gananciales, aunque estén registrados a nombre de uno solo de los cónyuges, con las excepciones previstas por la ley.
Los bienes recibidos por donación, herencia o legado son propios del cónyuge que los recibe. Por eso, cuando los padres donan una vivienda exclusivamente a su hijo, el inmueble no ingresa a la comunidad de ganancias.
También puede ser propio un inmueble comprado con dinero donado por los padres. En ese caso, Lukaszewicz aclaró: “La documentación debe dejar claramente asentado el origen de los fondos y su carácter propio. Si existen aportes gananciales para pagar cuotas o realizar mejoras, pueden surgir derechos de recompensa a favor de la comunidad, sin que esto transforme automáticamente la vivienda en un bien ganancial”.
La escribana advierte que ser propietario de un bien propio no significa poder disponer de él sin restricciones. Si la propiedad constituye la vivienda familiar durante el matrimonio, el cónyuge necesita prestar su asentimiento para determinados actos, aun cuando no sea titular del inmueble.
En las uniones convivenciales, en cambio, no existe por el solo hecho de convivir una comunidad de bienes equivalente a la matrimonial. Cada integrante conserva la propiedad de los bienes que adquiere, salvo que existan adquisiciones en condominio, sociedades u otros acuerdos jurídicos.
La abogada Bibiana Varela Guijarro, especialista en derecho inmobiliario, con Registro Inmobiliario y vocal de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), destacó que debe distinguirse entre las uniones convivenciales inscriptas y las que no lo están.
“Para que exista una unión convivencial reconocida por el Código Civil y Comercial, debe cumplirse, entre otros requisitos, un mínimo de dos años de convivencia. La inscripción produce efectos relevantes en materia de protección de la vivienda familiar”, amplió.
Qué derechos tiene el conviviente y cuáles corresponden al cónyuge
En una unión convivencial no inscripta, los integrantes tienen derechos y deberes durante la convivencia, como la asistencia recíproca y la contribución a los gastos del hogar en proporción a sus posibilidades. También responden solidariamente por determinadas deudas destinadas a las necesidades ordinarias de la vida familiar.
Al finalizar la convivencia, uno de los integrantes puede reclamar una compensación económica si demuestra que la ruptura le provoca un desequilibrio económico manifiesto, causado por la relación. La procedencia del reclamo debe acreditarse conforme a las circunstancias del caso.
La falta de inscripción también tiene consecuencias sobre la vivienda familiar. Varela Guijarro precisó que “la protección específica prevista para las uniones convivenciales inscriptas no opera de la misma manera en las que carecen de inscripción. En particular, la inscripción es relevante para impedir que el titular venda o hipoteque la vivienda familiar sin el asentimiento del otro conviviente”.
En las uniones inscriptas, el titular del inmueble que constituye la vivienda familiar no puede disponer de ella sin el asentimiento de su pareja. La inscripción también permite acceder a la protección legal del hogar y a los efectos patrimoniales previstos para la unión.
Existen, además, diferencias en caso de fallecimiento. Los convivientes no son herederos legales entre sí por el solo hecho de mantener una relación. Un testamento puede beneficiar al sobreviviente, siempre que respete los derechos de los herederos forzosos.
En cambio, el cónyuge tiene derechos sucesorios establecidos por la ley. Si la vivienda era un bien propio del fallecido y existen hijos, el cónyuge hereda en concurrencia con ellos sobre ese patrimonio, según las reglas del Código Civil y Comercial.
Si el titular de la vivienda fallece, la situación de su pareja también depende de si existe matrimonio o convivencia. Lukaszewicz explicó que el cónyuge supérstite —es decir, el esposo o la esposa que sobrevive— puede acceder a un derecho real de habitación vitalicio y gratuito sobre el último hogar conyugal, siempre que se cumplan los requisitos legales. Para el conviviente supérstite, la protección es diferente: puede solicitar un derecho de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años y bajo condiciones específicas.
Qué deben prever los padres antes de donar una vivienda
Una donación inmobiliaria requiere planificación. La decisión no debería limitarse a elegir quién figurará como titular en la escritura, sino que debe contemplar el régimen jurídico de la pareja, el origen del patrimonio y las consecuencias de una eventual separación o fallecimiento.
Entre los aspectos que conviene revisar se encuentran:
- Origen de los fondos: si los padres entregan dinero para la compra, debe documentarse la donación y su destino.
- Escritura: cuando la transferencia se realiza exclusivamente a favor del hijo, debe quedar clara la voluntad de los donantes.
- Régimen matrimonial: si el beneficiario está casado, es importante determinar si se trata de un bien propio y conservar la documentación que lo acredite.
- Aportes de la pareja: cuotas, refacciones y mejoras deben contar con respaldo documental que permita establecer su naturaleza.
- Protección de la vivienda familiar: la titularidad exclusiva no elimina los requisitos de asentimiento que puedan corresponder.
- Planificación sucesoria: es necesario considerar qué ocurrirá con el inmueble en caso de fallecimiento del titular.
La documentación también ayuda a prevenir conflictos entre hermanos, cónyuges y convivientes. Una donación puede ser una herramienta de planificación patrimonial, pero su instrumentación debe respetar las normas sobre legítima hereditaria, cuando corresponda, y las demás disposiciones legales aplicables.
Para Varela Guijarro, los convivientes pueden celebrar pactos que regulen aspectos de su vida económica, dentro de los límites legales. Estos acuerdos permiten establecer pautas sobre contribuciones, bienes y consecuencias de una ruptura, aunque no reemplazan los requisitos formales necesarios para transmitir la propiedad de un inmueble.
El asesoramiento previo de un escribano y un abogado especializado permite evaluar cada caso antes de firmar. Las circunstancias familiares, el régimen matrimonial, el origen del dinero y el destino de la vivienda pueden modificar el análisis jurídico.
La donación de una casa a un hijo no debería ser considerada únicamente como una transferencia de patrimonio. También implica evaluar cómo quedará protegido el hogar, qué derechos tendrá la pareja y qué efectos podrían surgir con el paso del tiempo.
Varela Guijarro concluyó que conocer “las diferencias entre matrimonio y unión convivencial, documentar los aportes y planificar la transferencia resulta esencial para reducir los conflictos patrimoniales y proteger los intereses de la familia”.
