Los mercados inmobiliarios porteño y bonaerense sigue mostrando comportamientos dispares según la zona, el tipo de propiedad y la cantidad de ambientes. El relevamiento mensual que elaboran en conjunto la Universidad de San Andrés (UdeSA) y Mercado Libre, a partir del stock de publicaciones activas en la plataforma, permite trazar un mapa detallado de cuánto cuesta hoy comprar una propiedad, metro cuadrado por metro cuadrado, tanto en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires (CABA) como en los municipios que integran el Gran Buenos Aires (GBA).
Según los datos correspondientes a agosto de 2026, el precio de venta de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) se ubicó en una mediana de USD 2.630 por m2, el valor más alto entre las cuatro zonas relevadas. Le siguieron GBA Norte, con USD 2.208 por m2; GBA Sur, con USD 1.629, y GBA Oeste, con USD 1.538, la zona más económica del área metropolitana.
En la comparación con julio, los precios de los departamentos retrocedieron 0,7% en CABA, 0,5% en GBA Norte y 0,4% en GBA Oeste, mientras que en GBA Sur subieron apenas 0,1%. En términos interanuales, en cambio, los valores se mantuvieron prácticamente estables o con leves subas: 1,4% en CABA, 1,8% en GBA Norte, 1,3% en GBA Oeste y 2,7% en GBA Sur.
Los barrios porteños más caros y más baratos
Al analizar los barrios de la Ciudad, Núñez encabeza el ranking de los departamentos más caros, con una mediana de USD 3.436 por m2, seguido de cerca por Palermo (USD 3.421) y Belgrano (USD 3.319). Devoto, Villa Urquiza, Recoleta, Villa Crespo y Caballito también figuran entre los de mayor valor, con precios que van de USD 2.525 a USD 2.820 por m2.
En el extremo opuesto, Balvanera es el barrio más económico para comprar un departamento, con una mediana de USD 1.667 por m2. Le siguen San Nicolás (USD 1.759), Monserrat (USD 1.881) y Flores (USD 1.925), los únicos que se ubican por debajo de los USD 2.000.
Los municipios del GBA, de punta a punta
En GBA Norte, Vicente López se consolida como el municipio más caro para comprar un departamento, con una mediana de USD 2.970 por m2, seguido por San Isidro (USD 2.727) y Tigre (USD 2.702). En el otro extremo de esa zona, José C. Paz es el más económico, con USD 1.100 por m2, muy por debajo de General San Martín (USD 1.646) y San Miguel (USD 1.568).
Hacia el oeste del conurbano, Ituzaingó lidera los valores con USD 2.067 por m2, mientras que Moreno cierra la tabla con USD 1.190. En GBA Sur, el municipio más caro es Ezeiza, con USD 2.024 por m2, apenas por delante de Lomas de Zamora (USD 1.993), en tanto que La Plata resulta el más accesible de la zona, con USD 1.475 por m2.
Una demanda que se enfría
El relevamiento también destaca los movimientos más pronunciados del último año. Entre los municipios del GBA, Ezeiza fue el que más subió entre los departamentos, con una variación del 8,8%. Dentro de la Ciudad, el barrio con el mayor aumento interanual en el valor de los departamentos fue Chacarita, con una suba del 10,2 por ciento.
Además de los precios, el informe advierte sobre un cambio en el ritmo de la demanda. De acuerdo con el documento, “la recuperación de la actividad del sector se interrumpió, con caídas tanto respecto del mes previo como en la comparación interanual”. En julio de 2026, la cantidad de contactos generados por publicaciones de departamentos en venta en CABA cayó 12,6% frente a julio de 2025 y 12,1% respecto de junio de este año, lo que representa la primera baja interanual después de cuatro meses consecutivos de crecimiento.
Ese cambio de tendencia, según el relevamiento, “resulta consistente con la evolución del financiamiento hipotecario”, ya que las condiciones efectivas de acceso al crédito se endurecieron a lo largo de 2026, aun cuando las tasas se mantienen por debajo de los máximos registrados a fines de 2025. El informe señala que “habrá que esperar los próximos relevamientos para confirmar si esta contracción de la demanda se consolida, en un contexto en el que las medidas anunciadas a fines de agosto para ampliar el fondeo de largo plazo de los bancos podrían modificar las condiciones de oferta de crédito hacia el último trimestre del año”.
