En Villa Santa Rita existe un conjunto de viviendas que conserva una fisonomía urbana singular desde hace más de un siglo. Son las llamadas Casas Baratas del barrio Nazca, un entramado de pasajes y pequeñas manzanas que mantiene su escala original, con viviendas unifamiliares, calles angostas y una identidad arquitectónica que las diferencia del resto del barrio.
Actualmente, estas propiedades se ofrecen a valores que parten de los u$s140.000 para las unidades que conservan su estado original y llegan hasta cerca de u$s300.000 para las que fueron refaccionadas. Hay alrededor de 15 casas en venta y prácticamente no existe oferta de alquiler, una particularidad que refleja el interés de quienes buscan vivir en un entorno residencial de baja densidad.
Las viviendas forman parte de una experiencia pionera de construcción de casas económicas en Buenos Aires. Aunque fueron concebidas para atender el déficit habitacional de los sectores populares, con el paso del tiempo se transformaron en un conjunto de valor histórico, arquitectónico y también inmobiliario. Su protección urbanística impide la construcción en altura dentro del perímetro de los pasajes, pero especialistas advierten que preservar no significa dejar las propiedades congeladas en el tiempo.
Una experiencia pionera de vivienda social
Las Casas Baratas surgieron en el marco de las primeras políticas destinadas a mejorar las condiciones habitacionales de la ciudad. La Ley 9677, conocida como Ley Cafferata, fue promulgada el 5 de octubre de 1915 por iniciativa del legislador conservador y médico cordobés Juan Félix Cafferata.
La normativa creó la Comisión Nacional de Casas Baratas, que buscaba promover viviendas dignas, difundir nuevas formas de habitar y estimular la participación de constructores privados y del Estado. El objetivo era ofrecer una alternativa al hacinamiento de los conventillos, en un contexto de fuerte crecimiento poblacional impulsado por la inmigración.
Sin embargo, los conjuntos de Villa Santa Rita, Segurola, Emilio Mitre, Liniers y Varela-Bonorino también estuvieron vinculados con la Compañía de Construcciones Modernas. La empresa, constituida con capitales angloargentinos relacionados con el comercio y el tendido ferroviario, se había comprometido en 1913 a construir 10.000 viviendas de al menos cinco piezas.
El proyecto sufrió dificultades por el encarecimiento de los materiales durante la Primera Guerra Mundial. Luego de un nuevo contrato, entre 1923 y 1927 se construyeron más de 4000 viviendas en distintos barrios periféricos. Finalmente, el acuerdo original fue rescindido y los conjuntos pasaron a manos de la Municipalidad de Buenos Aires.
Rossana Castiglioni, arquitecta especialista en patrimonio, integrante de la Subcomisión de Patrimonio de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) y de la Comisión Directiva de la Junta de Estudios Históricos de la Ciudad de Buenos Aires-Federación, explicó que estas experiencias permitieron urbanizar sectores alejados del centro y acercar viviendas a sectores de ingresos medios y bajos.
Cómo son las casas y por qué están protegidas
El conjunto de Villa Santa Rita, conocido también como barrio Nazca, fue construido en 1924 y fue el primero de los cinco barrios desarrollados por la Compañía de Construcciones Modernas. Contó originalmente con 476 viviendas.
“Su diseño urbano se caracteriza por las llamadas manzanas tallarín, una configuración que divide la manzana tradicional en cuatro tiras paralelas para aprovechar mejor el terreno”, dijo Castiglioni. Las casas fueron construidas de manera apareada, con cinco habitaciones, cocina y baño en planta baja.
Las unidades se organizaron para favorecer la iluminación y la ventilación cruzada. Los patios delanteros y traseros, junto con los espacios libres entre las viviendas, permitían mejorar las condiciones de habitabilidad en lotes de dimensiones reducidas.
Según los datos aportados por Román Paikin, titular de San Román Propiedades, los terrenos tienen medidas similares y las viviendas cuentan con aproximadamente 92 m2 de superficie de lote y unos 140 m2 cubiertos distribuidos en dos plantas. En general, se trata de casas de cuatro o cinco ambientes.
Agregó: “La mayoría de las propiedades fue refaccionada, aunque muchas todavía conservan materiales originales, como pisos de pinotea y escaleras de madera. Las intervenciones realizadas con el paso de los años modificaron algunos interiores, pero el conjunto mantiene una imagen reconocible desde el espacio público”.
Dentro del perímetro de los pasajes, la normativa urbanística establece una protección específica. El área está clasificada como Urbanización Determinada U3, una categoría destinada a preservar conjuntos urbanos con características diferenciales y que regula los usos, la ocupación, la subdivisión del suelo y la configuración edilicia.
En este sector están prohibidas las construcciones en altura. Castiglioni agregó: “La regulación busca mantener las alturas, los llenos y vacíos, la materialidad y la relación entre las viviendas y el espacio público. Por eso, las casas no pueden analizarse únicamente como propiedades individuales, sino como parte de un paisaje urbano conjunto”.
Cuánto cuestan y quiénes las buscan
La oferta inmobiliaria es limitada. Paikin estimó que actualmente hay alrededor de 15 casas en venta y que no existe una oferta significativa de alquileres. Los precios dependen principalmente del estado de conservación y del nivel de las reformas realizadas.
- Casas en estado original: desde aproximadamente u$s140.000.
- Casas refaccionadas: hasta cerca de u$s300.000.
- Superficie de lote: alrededor de 92 m2.
- Superficie cubierta: aproximadamente 140 m2.
- Tipología: cuatro o cinco ambientes, distribuidos en dos plantas.
- En los pasajes de Villa Santa Rita, según relevamientos de Argenprop, Zonaprop y Cabaprop. La oferta es mayor que hace aproximadamente dos años, aunque todavía no se encuentran propiedades en alquiler dentro de este conjunto histórico.
Los valores varían de acuerdo con el estado de conservación, las reformas realizadas y la superficie de cada unidad. Entre los ejemplos relevados a través de distintos portales como Cabaprop, figuran una propiedad en el pasaje El Litoral al 3100, de 107 m2, publicada a US$150.000; otra en El Ñandú al 3100, de 114 m2, ofrecida a US$210.000; y una unidad en el pasaje El Delta al 3100, de 160 m2, cuyo valor alcanza los US$269.900.
También se encuentran propiedades en Helguera al 1900, de 191 m2, por US$229.000; Juan Agustín García al 3100, de 130 m2, por US$240.000, entre otras.
Las viviendas atraen a compradores que buscan una casa unifamiliar sin tener que afrontar los valores de propiedades de mayor superficie en otros sectores de la ciudad. También existe interés por las unidades originales, que permiten realizar reformas de acuerdo con las necesidades y preferencias de cada propietario.
“Además de tener afinidad con el barrio, quienes buscan estas propiedades priorizan la vivienda unifamiliar frente a los edificios de propiedad horizontal, sin la necesidad de disponer de grandes sumas de dinero”, explicó Paikin. Según su análisis, las casas en estado original también son buscadas por compradores que quieren encarar una remodelación integral.
La escasez de alquileres constituye una de las particularidades del conjunto. La mayoría de las viviendas se encuentra ocupada por sus propietarios o se ofrece en venta, por lo que quienes desean instalarse allí deben competir por una oferta reducida. La protección de las construcciones y la imposibilidad de reemplazarlas por edificios también limita la incorporación de nuevas unidades.
Preservar no significa congelar
Para Castiglioni, el principal desafío consiste en encontrar un equilibrio entre la conservación patrimonial y las necesidades actuales de quienes habitan las viviendas. La arquitecta sostuvo que preservar no implica mantener las casas sin cambios ni impedir que se adapten a las nuevas formas de vida.
“Proteger el patrimonio y preservar no es congelar”, planteó. En su análisis, la vivienda es uno de los recursos más importantes para mantener vivo un conjunto histórico, porque el uso permanente permite que las construcciones reciban mantenimiento y continúen formando parte de la vida cotidiana.
La arquitecta consideró necesario avanzar con actualizaciones tecnológicas, nuevos diseños y una mayor flexibilidad de los interiores, sin perder la esencia del conjunto. La intervención puede incluir mejoras en instalaciones, distribución, confort y eficiencia, siempre que se conserve la imagen exterior, la escala, los llenos y vacíos y la materialidad característica de las manzanas.
“Si no se le pone un peso al patrimonio, si se lo deja igual y no se le da un uso ni se lo habita, finalmente se termina cayendo, demoliendo y destruyendo”, advirtió Castiglioni.
Un barrio con historia y nuevas áreas verdes
Villa Santa Rita debe su nombre a la parroquia y santuario de Santa Rita de Casia, ubicado en Camarones al 3400. Sus tierras, pertenecientes originalmente a Juana Ramos Garmendia, fueron fraccionadas entre 1887 y 1890. En sus comienzos, la zona estaba formada por quintas, tambos, alfalfares y hornos de ladrillo.
El barrio también conserva vínculos con figuras reconocidas, como Juan Carlos Calabró, que vivió en Campana al 2000, y Oscar Gálvez, quien tuvo su taller y vivienda en Concordia al 1400. Además, Alberto Fernández pasó parte de su infancia y juventud en la esquina de Terrada y Elpidio González.
Las Casas Baratas constituyen un ejemplo de cómo las políticas habitacionales de hace más de un siglo todavía definen el paisaje urbano.
Como cerró Castiglioni, preservar requiere habitantes, inversión y actualización. “El desafío es conservar la identidad del conjunto sin convertirlo en un espacio congelado”.
