El Banco Central realizará este lunes la primera licitación por $200.000 millones provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de Anses. El programa prevé movilizar hasta $2 billones y fija para los préstamos un plazo mínimo de 15 años y una tasa máxima de UVA más 7,5%.

El Gobierno nacional pondrá en marcha este lunes el nuevo mecanismo con el que busca ampliar la oferta de créditos hipotecarios para primera vivienda, mediante la utilización de hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de Anses para fondear a las entidades financieras.

El primer paso será una licitación por $200.000 millones que realizará el Banco Central entre las 11 y las 15. Los bancos competirán por captar esos recursos y, en caso de resultar adjudicatarios, deberán destinarlos exclusivamente a nuevos préstamos hipotecarios bajo determinadas condiciones de tasa, monto y plazo.

La distinción es importante: no se trata de créditos que Anses o el Banco Central entregarán directamente a las familias. El FGS colocará dinero en depósitos ajustados por UVA dentro de los bancos y serán las propias entidades financieras las encargadas de evaluar a cada solicitante y asumir el riesgo de los préstamos.

Hasta $2 billones para impulsar las hipotecas

El programa fue anunciado a fines de agosto por el ministro de Economía, Luis Caputo, junto con autoridades del Banco Central y del FGS.

Prevé licitaciones sucesivas de hasta $200.000 millones cada una hasta alcanzar un máximo de $2 billones.

En la primera convocatoria, cada banco podrá realizar ofertas desde $1.000 millones, pero ninguno podrá captar más del 20% del monto total licitado. Eso significa que, en esta ronda inicial, una entidad podrá recibir como máximo $40.000 millones, además de otros límites relacionados con su patrimonio y su actual cartera hipotecaria.

Los fondos serán colocados por el FGS mediante depósitos ajustados por UVA en dos modalidades.

El primer tramo será a un año, con un rendimiento mínimo de UVA más 2,5% anual. El segundo tendrá un plazo de cinco años y una tasa mínima de UVA más 4,5%.

Los bancos podrán ofrecer un rendimiento superior para competir por los recursos.

Cómo deberán ser los nuevos créditos

A cambio del fondeo recibido, las entidades deberán utilizar el dinero para créditos destinados exclusivamente a personas humanas para la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.

El Gobierno estableció tres condiciones centrales:

  • la tasa no podrá superar UVA + 7,5% anual;
  • el plazo del préstamo deberá ser de al menos 15 años;
  • el monto máximo de cada crédito será de 150.000 UVA.

Con el valor actual de la unidad, ese tope equivale a aproximadamente $315 millones, aunque la cifra en pesos irá variando junto con la UVA.

Los bancos seguirán teniendo autonomía para establecer sus requisitos de acceso, evaluar ingresos, determinar cuánto del valor de la propiedad financiarán y decidir si aprueban o rechazan cada solicitud.

Por lo tanto, el programa no establece un ingreso mínimo único para todos los interesados ni garantiza automáticamente el acceso a un crédito.

El ejemplo del Gobierno: una cuota inicial de $865 mil

Durante la presentación del programa, Caputo utilizó un caso hipotético para mostrar qué tipo de operación podría financiarse.

El ejemplo tomó una vivienda valuada en aproximadamente US$106.667, con un banco que financiara el 75% de su precio.

En ese supuesto, el préstamo sería de $120,9 millones y, a un plazo de 25 años con una tasa de UVA más 7%, tendría una cuota inicial estimada de $865.098.

Si la entidad exigiera que la cuota no supere el 25% de los ingresos netos del hogar, la familia necesitaría reunir unos $3,46 millones mensuales.

Esos valores no constituyen condiciones generales del programa: son solamente el ejemplo utilizado oficialmente para dimensionar una operación posible. Los montos finales dependerán de la propiedad elegida, el porcentaje financiado, el plazo, la tasa ofrecida por cada banco y los ingresos de los solicitantes.

Los fondos no llegarán inmediatamente a los usuarios

La licitación de este lunes es apenas el primer paso.

Una vez constituido el depósito del FGS, las entidades que reciban los recursos tendrán 90 días corridos para transformarlos en nuevos créditos hipotecarios.

Esto significa que el comienzo de la subasta no implica que desde este lunes todas las familias puedan solicitar inmediatamente préstamos bajo las nuevas condiciones.

Los bancos deberán primero obtener el fondeo y posteriormente adecuar sus líneas existentes o lanzar nuevas propuestas.

De todos modos, el anuncio ya comenzó a producir movimientos en el mercado. Algunas entidades redujeron sus tasas hipotecarias y el Gobierno espera que, a medida que avance el programa, una parte mayor del sistema financiero converja hacia el techo de UVA + 7,5% establecido para los préstamos financiados con estos recursos.

Entre 17 mil y 18 mil operaciones

Según las estimaciones presentadas por Economía, los $2 billones previstos para el programa podrían permitir financiar entre 17.000 y 18.000 operaciones hipotecarias.

Caputo fundamentó la decisión en el reducido tamaño que todavía tiene el mercado hipotecario argentino y señaló que el stock de estos préstamos equivale a alrededor del 2% del Producto Bruto Interno, muy por debajo de los niveles existentes en otros países.

La apuesta oficial es que el acceso a fondeo más largo permita a los bancos aumentar la cantidad de préstamos, reducir las tasas y generar además un efecto sobre el mercado inmobiliario y la construcción.

El primer indicador concreto llegará este lunes por la tarde, cuando se conozca cuánto de los $200.000 millones ofrecidos fue solicitado por las entidades financieras, a qué plazos y a qué tasas.

Ese resultado permitirá medir el verdadero interés de los bancos por el nuevo mecanismo y será el primer examen para un programa con el que el Gobierno pretende volver a darle escala al crédito hipotecario en la Argentina.

La entrada El Gobierno pone en marcha el nuevo esquema para ampliar los créditos hipotecarios: tasas, montos y cómo funcionará se publicó primero en La Jornada Web.