El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de mayor estabilidad después de los fuertes movimientos registrados tras la derogación de la Ley de Alquileres. En agosto, los valores subieron 1,5% y acumularon un incremento de 19,2% en los primeros ocho meses de 2026.
En los últimos 12 meses, los valores acumularon una suba de 29,9% según el portal Zonaprop, por lo que el costo de la vivienda continúa representando una parte importante de los ingresos de los hogares.
Con más unidades disponibles (cerca de 17.000 departamentos en distintos barrios) y mayor competencia entre propietarios, los aumentos perdieron fuerza frente a los meses anteriores. A esto se suma que los ingresos de los hogares todavía condicionan la capacidad de pago, lo que limita cuánto pueden subir los alquileres sin reducir la demanda.
El valor promedio de un monoambiente en CABA llegó a $771.871 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes alcanzó los $886.527. Para una unidad de tres ambientes, el alquiler promedio se ubicó en $1.196.413.
Las diferencias entre barrios son amplias. Puerto Madero aparece como el sector más caro, con un promedio de $1.252.366, seguido por Núñez, con $995.838, y Palermo, con $990.748.
En el otro extremo, Lugano registra el menor valor promedio, con $654.776, seguido por Nueva Pompeya, con $700.324, y Parque Avellaneda, con $720.780.
Villa Luro, el barrio donde más aumentaron los alquileres
Uno de los datos más llamativos del mercado porteño aparece al observar la evolución de los alquileres por barrio. Villa Luro registró una suba interanual de 38%, la mayor de toda la Ciudad.
Detrás se ubicaron Parque Patricios, con 36,3%, y Parque Chacabuco, con 35,5%. También tuvieron incrementos importantes Chacarita, con 31,8%; Saavedra, con 29,9%; Caballito, con 28,9%; Lugano, con 27,8%; y San Nicolás, con 27%.
La explicación de lo ocurrido en Villa Luro está relacionada con la transformación que experimentó el barrio durante los últimos años. Las avenidas Ramón Lorenzo Falcón y Larrazábal se consolidaron como dos de los principales corredores inmobiliarios del oeste porteño, con nuevos proyectos residenciales, locales comerciales, gastronomía y una mayor demanda tanto para comprar como para alquilar.
Natalia Rucci, de Rucci Propiedades, explicó que numerosos desarrollos modificaron el perfil de sectores que antes tenían menor atractivo y los transformaron en zonas más buscadas. En particular, destacó el crecimiento de los alrededores de las avenidas y de Las Mil Casitas, que se convirtieron en puntos de referencia para quienes buscan vivir en Villa Luro.
La ubicación también juega un papel importante. La cercanía con avenidas de conexión hacia otros barrios y con los accesos a la provincia, junto con la infraestructura y los servicios que se incorporaron, favorecieron la llegada de nuevos residentes.
El efecto se observa también en los precios de venta. De acuerdo con Rucci, las propiedades ubicadas sobre Ramón Lorenzo Falcón y Larrazábal pueden alcanzar valores alrededor de 10% superiores a los de las calles laterales, una diferencia vinculada con la demanda, el entorno y las características urbanas de estos corredores.
Qué pasa con las expensas
Para quienes buscan alquilar, el valor publicado ya no es el único dato que define si una vivienda entra dentro del presupuesto familiar. Las expensas se transformaron en una de las primeras preguntas que realizan los potenciales inquilinos antes de avanzar con una propiedad.
El gasto puede rondar los $300.000 mensuales y, en determinados casos, representar hasta 40% del valor del alquiler. Por eso, dos departamentos con alquileres similares pueden terminar con costos mensuales muy diferentes una vez incorporados los gastos del consorcio.
La situación adquiere mayor relevancia en edificios con servicios y amenities, donde las expensas pueden tener un peso considerable dentro del presupuesto. Para una familia, el análisis ya no pasa solamente por saber cuánto cuesta el alquiler, sino por calcular cuánto deberá desembolsar todos los meses para sostener la vivienda.
A este gasto se suman otros requisitos que pueden elevar el costo inicial de ingreso. Virginia Brunengo, del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), explicó que para acceder a un contrato los inquilinos suelen necesitar demostrar ingresos, presentar una garantía propietaria o contratar un seguro de caución. En un mercado laboral con mayor precariedad, reunir esas condiciones puede convertirse en una dificultad adicional.
La evolución de los alquileres también dependerá de lo que ocurra con los ingresos. Según Brunengo, los salarios, el dólar, el costo de la construcción y el nivel general de precios serán factores determinantes para los próximos meses.
El escenario actual, por lo tanto, combina dos fenómenos. Por un lado, la mayor oferta de propiedades permitió moderar el ritmo de los aumentos y generar un mercado con más alternativas para los inquilinos. Por otro, el nivel de los alquileres, las expensas y las condiciones necesarias para ingresar a una vivienda todavía representan una barrera para buena parte de la demanda.
