Las casas modulares dejaron de ser una alternativa asociada exclusivamente a viviendas económicas o de construcción rápida. Hoy existe una oferta amplia de sistemas, superficies y niveles de terminación, mientras que algunas entidades bancarias comenzaron a ofrecer líneas específicas para financiar su compra.
El mercado presenta modelos de entrada (y distintos sistemas como wood frame, contenedores, steel frame, madera, entre otros), viviendas de mayor superficie y proyectos personalizados, con valores que pueden cambiar de manera importante según los materiales, las terminaciones y el alcance de la prestación. Por eso, antes de comparar precios, los especialistas recomiendan revisar qué incluye cada propuesta y qué gastos quedarán fuera del presupuesto.
A esto se suma una novedad para quienes ya tienen un terreno: tres bancos ofrecen alternativas de financiamiento para viviendas industrializadas hasta $185 millones. Las condiciones son diferentes y van desde préstamos que pueden cubrir el 100% del valor de determinadas unidades hasta líneas que financian una parte del proyecto.
Qué hay que analizar
Uno de los primeros aspectos que debe revisar el comprador es la calidad y las características técnicas de la vivienda. No todas las casas modulares utilizan los mismos materiales, aislaciones, estructuras o terminaciones. También es importante conocer los antecedentes del fabricante, las obras realizadas, su capacidad industrial y las garantías que ofrece.
El terreno es otro punto fundamental. Hay que estudiar el tipo de suelo, los desniveles y las condiciones particulares del lote para determinar qué sistema de cimentación corresponde. No existe una única solución: pueden utilizarse bases premoldeadas, pilotines, vigas de encadenado, plateas o fundaciones helicoidales, según las características del proyecto.
La logística también tiene un peso importante. Como buena parte de la vivienda se fabrica fuera del terreno, hay que verificar previamente cómo llegarán los módulos. El recorrido puede presentar calles angostas, puentes, árboles, cables o restricciones de altura, especialmente en zonas urbanas y barrios privados.
También deben analizarse los servicios disponibles. La distancia hasta las conexiones de electricidad, agua, gas y cloacas puede modificar de manera importante el presupuesto. Si el lote no cuenta con redes, habrá que evaluar soluciones autónomas como biodigestores, plantas de tratamiento o sistemas solares.
Finalmente aparece la documentación. Las viviendas modulares destinadas a uso residencial deben cumplir con los requisitos municipales correspondientes. El sistema constructivo no elimina la necesidad de presentar planos, documentación técnica, memoria de cálculo y los permisos que exija cada jurisdicción.
Los créditos que ofrecen los bancos para las casas modulares
Las alternativas actuales presentan diferencias importantes:
- Banco Hipotecario: permite financiar hasta el 100% del valor de determinadas viviendas industrializadas, con un máximo de 50.000 UVA y un plazo de hasta seis años. La tasa es de 15% más UVA y la relación cuota-ingreso puede llegar al 25%. El desembolso se divide en dos etapas: 40% como anticipo y 60% restante cuando se confirma la fecha de entrega.
- Banco Provincia: ofrece préstamos personales en UVA de hasta $100 millones para viviendas de empresas adheridas. El plazo llega hasta 96 cuotas y la tasa es de 9% anual para quienes cobran sus haberes en el banco y de 15% para el resto. Puede financiar hasta el 100% del valor de la vivienda, IVA incluido. No requiere hipoteca ni gastos de escribanía y el dinero se transfiere directamente al proveedor.
- Banco Ciudad: dispone de préstamos personales UVA de hasta $185 millones, con un plazo máximo de 10 años. Para viviendas modulares financia hasta el 75% del valor o presupuesto. La tasa parte de 10,5% nominal anual más UVA para obras que incorporen eficiencia energética y llega a 11,5% más UVA para otros destinos. La cuota puede representar hasta el 20% de los ingresos netos.
El porcentaje financiado no debe confundirse con el costo total del proyecto. Una línea que cubra el 100% de la vivienda puede dejar fuera otros gastos como el transporte, el seguro de traslado, la grúa, las fundaciones, la preparación del terreno, las conexiones exteriores y determinados trámites.
Por eso, antes de solicitar el crédito, el comprador debería contar con un presupuesto completo y saber cuánto dinero necesitará hasta tener la vivienda instalada y lista para habitar.
Cuánto cuesta hoy una casa modular
Los valores dependen de la superficie, el sistema constructivo, el diseño y las terminaciones. En el mercado existen alternativas que parten de poco más de US$9500 para viviendas de unos 30 m2, mientras los modelos de dos dormitorios pueden comenzar alrededor de US$43.000.
Juan Pablo Rudoni, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción Modular e Industrializada (CACMI), explicó que una vivienda modular de buena calidad se ubica actualmente, como referencia, entre US$1200 y US$1500 por m2.
“La diferencia no está necesariamente en que sea más barata”, dijo Rudoni. Según explicó, las principales ventajas pasan por los menores tiempos de ejecución, los controles industriales durante la fabricación y la posibilidad de alcanzar buenos niveles de eficiencia energética.
El precio por m2, sin embargo, no permite conocer por sí solo el desembolso final. Según la empresa y la ubicación del proyecto, pueden quedar fuera del presupuesto el transporte, el montaje, las fundaciones, las conexiones de servicios, la preparación del terreno y otros trabajos complementarios.
Mariana López Duval, de Modu Hauss, planteó una diferencia entre las viviendas estandarizadas y los proyectos de mayor complejidad. En las unidades de entrada, los valores pueden arrancar en torno de US$1200 por m2 más IVA, mientras que los proyectos a medida o de alta gama pueden ubicarse entre US$1500 y US$3000 por m2, según la arquitectura, los cerramientos, las envolventes térmicas y las terminaciones.
La vivienda sobre una construcción existente
Otra posibilidad que ofrece el sistema modular es instalar una nueva vivienda sobre una construcción existente. Esto permite, por ejemplo, ampliar una propiedad o sumar una planta, pero requiere un estudio estructural previo.
Antes del montaje hay que comprobar la capacidad portante de la estructura existente, analizar las losas, vigas y muros y determinar cómo se transmitirán las nuevas cargas hasta las fundaciones. Si la capacidad no fuera suficiente, deberán evaluarse los refuerzos necesarios.
López Duval explicó que ya ejecutó proyectos de este tipo y remarcó que la factibilidad depende del análisis estructural previo. La posibilidad técnica existe, pero no debe suponerse que cualquier losa está preparada para recibir una construcción adicional.
En paralelo, la logística debe resolverse antes de fabricar los módulos. El acceso al terreno y las condiciones para operar con una grúa pueden determinar incluso el sistema de transporte y montaje que se utilizará.
Cuidado con el precio
Uno de los principales puntos que debe tener en cuenta el comprador es que comparar únicamente el valor por m2 puede llevar a conclusiones equivocadas.
Una vivienda que aparece con un precio inicial más bajo puede terminar teniendo un costo superior si después se agregan el transporte, las fundaciones, la grúa, las instalaciones, el equipamiento, las conexiones o determinadas terminaciones.
Por eso, antes de firmar, es importante preguntar qué incluye exactamente el presupuesto y quién se hará cargo de cada etapa. También conviene verificar qué documentación entrega la empresa, quién ejecuta las fundaciones y qué sucede si el terreno presenta dificultades de acceso o requiere trabajos adicionales.
López Duval, en tanto, planteó que el comprador debe analizar la vivienda como un proyecto integral y no quedarse solamente con el valor inicial publicado. Concluyó: “El costo real surge de sumar la unidad, el transporte, la cimentación, el montaje, las instalaciones y todas las tareas necesarias para dejarla terminada y lista para habitar”.
