La herencia de una vivienda puede abrir una etapa de decisiones compartidas entre los familiares que reciben el inmueble. La venta, el alquiler o la conservación de la casa requieren el acuerdo de todos los titulares, una circunstancia que puede complicarse cuando existen intereses distintos. En ese escenario, la ley permite poner fin a la copropiedad sin que sea necesario mantenerla de forma indefinida.
Así lo explica David Jiménez, abogado especializado en herencias, en un vídeo publicado en TikTok en el que plantea la cuestión: “¿Qué hacer si un heredero quiere vender y el otro no?”. Su explicación parte de un principio recogido en el Código Civil: ninguno de los copropietarios tiene la obligación de continuar en una comunidad de bienes si no desea hacerlo.
Esa posibilidad cobra relevancia cuando varios hermanos reciben un piso o una casa tras el fallecimiento de sus padres. Cada uno pasa a tener una cuota de propiedad sobre el inmueble, pero las decisiones sobre el bien deben adoptarse de forma conjunta. Si uno quiere desprenderse de su participación y otro pretende conservar la vivienda, la discrepancia puede impedir una solución inmediata.
La casa puede adjudicarse a uno de los herederos
Una de las fórmulas previstas para resolver este tipo de casos es la extinción del condominio. A través de este mecanismo, uno de los herederos puede quedarse con el inmueble completo y entregar al resto una compensación económica equivalente al valor de su parte.
Jiménez resumió esta alternativa con una frase: “Si uno de los hermanos no quiere vender, la solución estaría en el condominio”. La operación permite que la vivienda deje de pertenecer a varios titulares y quede registrada a nombre de una sola persona.
El punto de partida consiste en determinar el valor del inmueble y calcular qué cantidad corresponde a cada heredero según su participación. Si, por ejemplo, dos hermanos tienen el 50% de una vivienda y uno quiere conservarla, podrá recibir el 100% de la propiedad si abona al otro el importe correspondiente a su mitad. No se trata de dividir físicamente la casa, una opción que suele resultar imposible en el caso de una vivienda. La salida consiste en adjudicar el bien entero a una de las partes y compensar en dinero a quienes renuncian a su cuota.
El Código Civil contempla el final de la comunidad de bienes
El abogado cita los artículos 400 y 1062 del Código Civil como base de este procedimiento. El primero establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en una comunidad de bienes. El segundo regula qué puede ocurrir cuando un bien no admite una división física o pierde valor si se reparte.
En una herencia, este sistema puede aplicarse cuando los herederos alcanzan un acuerdo sobre la valoración de la vivienda y sobre la cantidad que debe recibir cada uno. Si no existe consenso, el conflicto puede requerir otras vías para resolver la partición de la herencia.
La extinción del condominio se diferencia de una compraventa entre familiares. En una venta convencional, uno de los hermanos transmite su parte del inmueble al otro. En la extinción, en cambio, se reorganiza una propiedad que ya pertenecía a varios titulares.
Los impuestos varían según el tipo de operación
Esa diferencia también puede tener efectos tributarios. Según la explicación de Jiménez, la compraventa de una vivienda puede implicar una carga fiscal situada entre el 6% y el 10%, según el lugar y las condiciones de la operación. La extinción del condominio tributa, en cambio, por actos jurídicos documentados. El tipo aplicable puede situarse entre el 0,5% y el 1,5%, aunque depende de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble.
El abogado añade que la plusvalía municipal no se abona de forma general en estos procedimientos. La situación puede cambiar si se produce un exceso de adjudicación, es decir, si uno de los herederos recibe una parte superior a la que le corresponde sin compensar al resto en la misma proporción. La adjudicación a uno de los propietarios permite cerrar la titularidad compartida y definir el destino de una vivienda heredada cuando los familiares no quieren mantenerla bajo un mismo régimen de propiedad.
