El mercado del alquiler en España ha entrado en una fase de estancamiento que se prolonga ya varios años. Durante el primer semestre de 2026, el 14% de los particulares mayores de 18 años realizó alguna acción relacionada con el arrendamiento de una vivienda, el mismo porcentaje que un año antes. Se trata, de nuevo, del mínimo histórico de actividad registrado en este segmento, según recoge el informe Experiencia en alquiler en 2026, elaborado por Fotocasa Research.
La evolución contrasta con la del conjunto del mercado inmobiliario. La participación de los particulares en operaciones relacionadas con la vivienda ha aumentado hasta el 28%, dos puntos más que en el primer semestre de 2025, impulsada principalmente por la compraventa. El alquiler, en cambio, continúa muy lejos del nivel que alcanzó antes de la pandemia: en aquel momento, la participación llegaba al 21%.
La trayectoria descendente iniciada en 2021 dibuja así un mercado cada vez más reducido en términos de participación. “El mercado del alquiler ha dejado de crecer y ha entrado en una fase de estancamiento. Que la participación permanezca anclada en el mismo nivel que hace un año, el mínimo histórico de la serie, mientras el conjunto del mercado recupera dinamismo impulsado por la compraventa, confirma que el alquiler atraviesa un problema de fondo”, reconoce María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Argumenta que estamos ante un mercado “bloqueado” que, lejos de recuperar oferta, continúa reduciendo su tamaño y “es incapaz de dar respuesta a una demanda que sigue siendo muy elevada” a su juicio, el alquiler ha alcanzado un “punto crítico” en el que muchos hogares han tocado techo en su capacidad de pago y la escasez de vivienda disponible ha convertido el acceso a una vivienda en alquiler en “un desafío cada vez más inalcanzable para una parte creciente de la población”.
El alquiler toca fondo mientras la compraventa recupera actividad
Los datos más recientes muestran que el alquiler efectivo entre particulares ha ganado un punto porcentual y pasa del 5% al 6% durante el primer semestre de 2026. En paralelo, el alquiler inefectivo se mantiene en el 5%, aunque con una tendencia descendente.
La otra cara aparece en quienes intentan poner una vivienda en renta. El porcentaje de particulares que han conseguido alquilar una vivienda de su propiedad cae del 3% al 2%. La combinación de estos pequeños avances y retrocesos explica que la participación global permanezca estable en el 14%, consolidando el escenario de inmovilidad que se viene observando desde hace varios ejercicios.
El problema se aprecia con mayor claridad cuando se analiza qué ocurre con quienes necesitan encontrar una vivienda. Entre los particulares que han participado en el mercado del alquiler durante los últimos doce meses, solo el 45% afirma haber conseguido finalmente una vivienda para residir en ella. El porcentaje es idéntico al de hace un año, pero continúa por debajo de los registros de 2024 y 2023, cuando alcanzaba el 47% y el 51%, respectivamente.
Encontrar una vivienda sigue siendo la gran barrera
La evolución de los demandantes confirma que acceder a una vivienda de alquiler continúa siendo complicado. El porcentaje de demandantes que no consiguió cerrar una operación ha descendido del 37% al 33%, recuperando los niveles registrados dos años atrás.
La situación es todavía más complicada en el mercado de habitaciones. El 12% de los participantes que buscan una habitación asegura haberla encontrado, una proporción que permanece estable. En cambio, crece de manera significativa el porcentaje de quienes continúan buscándola sin éxito: pasa del 7% al 10%.
El dato resulta especialmente significativo porque apunta a una de las consecuencias más visibles de la falta de oferta: cuando encontrar una vivienda completa se vuelve más difícil o demasiado caro, aumenta la presión sobre alternativas como el alquiler de habitaciones. Pero también en este segmento la disponibilidad comienza a resultar insuficiente para absorber a todos los demandantes.
Más inquilinos que caseros
La principal señal de desequilibrio aparece al comparar las dos caras del mercado. En el primer semestre de 2026, el 80% de los particulares que participan en el alquiler lo hacen como demandantes, dos puntos más que un año antes. Es decir, ocho de cada diez participantes están buscando una vivienda.
En el lado contrario, solo el 16% participa como ofertante, frente al 19% registrado en 2025. La distancia entre ambos grupos se ha ampliado en apenas un año y refleja una reducción de la oferta disponible precisamente cuando la demanda mantiene un peso cada vez mayor dentro del mercado.
La comparación con el periodo previo a la pandemia muestra hasta qué punto ha cambiado la estructura del alquiler. En el primer semestre de 2020, el 74% de los participantes actuaba como demandante y el 21% como ofertante. Ahora, seis años después, la demanda ha ganado seis puntos porcentuales, mientras la oferta ha perdido cinco.
El 4% restante participa simultáneamente como demandante y ofertante, exactamente el mismo porcentaje que un año antes. El resultado es un mercado en el que la actividad global no crece, pero cuya composición revela una presión creciente sobre la oferta. La fotografía que deja el primer semestre de 2026 es la de un alquiler atrapado entre dos fuerzas: una demanda que concentra cada vez más peso y una oferta que pierde presencia.
