La instalación de un ascensor en un edificio de viviendas es una de las obras que más conflictos genera entre vecinos en España. El motivo principal es económico, ya que se trata de una derrama cuyo importe suele superar las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, un desembolso que muchos propietarios no pueden asumir de forma inmediata.
La duda de fondo aparece cuando un vecino carece de recursos para pagar la parte que le corresponde y se pregunta si existe alguna vía legal para eximirse. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la norma que regula la vida en comunidad en España, establece en su artículo 17.9 que los acuerdos adoptados válidamente en junta resultan obligatorios para todos los propietarios, con independencia de su situación económica o de si votaron a favor o en contra.
El acuerdo de la junta obliga a todos los propietarios
Cuando la junta de vecinos aprueba la instalación de un ascensor, el pago de las cantidades correspondientes debe realizarse en los términos fijados en el acta. La falta de recursos no exime de la obligación, según recoge la respuesta del consultorio de vivienda de El País, elaborada con la colaboración de Legálitas.
La obligatoriedad del pago varía según la naturaleza de la obra. El artículo 17.4 de la LPH contempla una excepción para mejoras que no resulten necesarias para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del edificio, siempre que el coste individual supere tres mensualidades ordinarias. En esos casos, el propietario que haya votado en contra puede quedar liberado del pago. Sin embargo, esta salida no aplica de forma automática a los ascensores, ya que la instalación de este elemento suele considerarse una obra de accesibilidad, y por tanto de carácter obligatorio para todos los comuneros, incluidos los propietarios de locales en planta baja, según ratifican distintas sentencias del Tribunal Supremo.
Además, existe un requisito temporal: el propietario insatisfecho debe manifestar su rechazo dentro de los 30 días posteriores a la junta, ya sea de forma directa o mediante escrito de oposición. Si no lo hace, queda vinculado al acuerdo.
Qué pasa si el edificio necesita el ascensor por accesibilidad
La situación se vuelve aún más estricta cuando la instalación responde a necesidades de accesibilidad vinculadas a personas mayores de 70 años o con discapacidad que residan en el inmueble. En estos supuestos, la obra puede resultar obligatoria incluso sin necesidad de votación en junta, siempre que el presupuesto no exceda el equivalente a una cuota de comunidad anual, según explicaron administradores de fincas colegiados al citado diario.
Cuando el coste supera las 12 mensualidades ordinarias, como suele ocurrir en la instalación de ascensores, basta con una mayoría simple de propietarios para que el acuerdo obligue a todos, de acuerdo con Peio Mendia, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Navarra. “La oposición jurídica tiene cero recorrido, ya que aunque no quieran pagar deben hacerlo si está dentro del coste máximo legal establecido”, señalaron fuentes de la empresa Inmho al citado diario.
No usar el ascensor no exime del pago
Ante la imposibilidad de costear la derrama, algunos propietarios plantean la opción de renunciar al uso del ascensor a cambio de no contribuir económicamente. La legislación no prohíbe expresamente este tipo de pactos, pero tampoco los permite de forma automática ni unilateral.
Para que una exención de este tipo tenga validez, debe constar en los estatutos originales de la comunidad o contar con una base jurídica específica que la respalde. Un acuerdo puntual adoptado en una junta no resulta suficiente por sí solo. Si la junta decide aprobar una excepción de este tipo, el pacto debe quedar reflejado con precisión en el acta, con detalles como si el ascensor tendrá parada en la planta del propietario excluido, si se le entregará llave o sistema de acceso, y bajo qué condiciones podría revertirse la exclusión. Para que ese acuerdo tenga efectos frente a futuros compradores de la vivienda, además, resulta necesario inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
El embargo, último recurso tras el impago
Cuando la deuda con la comunidad se acumula, la vía judicial queda habilitada por el artículo 21 de la LPH. La comunidad puede acudir a un procedimiento monitorio especial, un mecanismo pensado específicamente para reclamar gastos comunes impagados. Para iniciarlo, resulta necesario acompañar la petición con un certificado de liquidación de la deuda, expedido por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, además de acreditar que la deuda fue notificada al propietario moroso.
Si el vecino se opone a esa petición inicial, la comunidad puede solicitar al tribunal el embargo preventivo de bienes suficientes para cubrir la cantidad reclamada, los intereses y las costas del proceso. La ley no exige que la comunidad preste caución para obtener esa medida, aunque el deudor puede evitar el embargo si presenta un aval bancario por el importe correspondiente, según establece el artículo 21.4 de la norma.
En la práctica, lo más habitual es que la comunidad solicite la anotación preventiva del embargo sobre la propia vivienda del deudor, sin necesidad de investigar otros bienes de su patrimonio, dado que la deuda deriva directamente de la titularidad de ese inmueble. Si el embargo no resulta suficiente para saldar la deuda, el proceso puede derivar en la subasta judicial de la vivienda.
Mientras el propietario mantenga cuotas vencidas, además, pierde el derecho a votar en las juntas, aunque conserva la posibilidad de asistir y expresar su opinión, de acuerdo con el artículo 15.2 de la LPH. Ese derecho se recupera de forma automática en el momento en que se abonan las cantidades pendientes.
La negociación de plazos, la alternativa antes de llegar a los tribunales
La normativa no impide que los propietarios alcancen acuerdos internos más flexibles. La propia junta puede aprobar un calendario de pagos distinto, ampliado o adaptado, para aquellos vecinos que no puedan asumir la derrama en las mismas condiciones que el resto. Los especialistas consultados por los distintos medios coinciden en que plantear la dificultad económica ante el administrador y la comunidad, antes de que la deuda se acumule, resulta la vía más efectiva para evitar un proceso judicial que puede derivar en el embargo de la vivienda.
