Cuando una persona hereda una casa junto con sus hermanos, en principio todos los coherederos tienen derechos sobre el inmueble. Sin embargo, existe una situación en la que uno de ellos puede llegar a adquirir la totalidad de la propiedad mediante una prescripción adquisitiva o usucapión.

La posibilidad está contemplada por el derecho argentino, aunque no alcanza sólo con que uno de los herederos viva solo en la vivienda durante muchos años.

La abogada Tatiana Dragonetti explicó cuáles son las condiciones que deben darse para que un coheredero pueda realizar este reclamo y aclaró que no alcanza sólo con vivir en la vivienda o pagar los impuestos.

Cuándo un hermano puede quedarse con la casa heredada

“¿Sabías que tu hermano puede terminar siendo dueño exclusivo de la casa que hereda, aunque a vos también te correspondiera una parte?”, planteó Dragonetti al explicar este tipo de situaciones.

La prescripción adquisitiva larga está contemplada por el Código Civil y Comercial y requiere, en términos generales, 20 años de posesión cuando no existe justo título ni buena fe. Además, la posesión debe ser ostensible y continua.

En el caso de una propiedad heredada por varias personas, el punto central es demostrar que quien pretende quedarse con el inmueble comenzó a ejercer una posesión exclusiva y excluyente respecto de los demás coherederos.

Qué ocurre si uno de los herederos vive solo en la propiedad

Según explicó Dragonetti, uno de los pasos que puede utilizarse para exteriorizar esa situación es realizar una notificación fehaciente al otro heredero.

“Para que eso pase, primero tiene que notificarte por carta documento de forma fehaciente que, a partir de ese momento, va a actuar como único dueño del inmueble”, señaló la abogada.

La carta documento, sin embargo, no debe presentarse como un requisito legal automático establecido por el Código Civil y Comercial. Lo jurídicamente relevante es que pueda acreditarse una posesión exclusiva, mediante actos inequívocos que permitan demostrar que el coheredero comenzó a comportarse como dueño exclusivo y excluyó a los demás.

Cuánto tiempo tiene que pasar para reclamar la propiedad

Dragonetti explicó que, después de esa situación, debe transcurrir el plazo correspondiente para poder plantear la prescripción adquisitiva: “Después de esa notificación, tiene que sostener esa situación durante 20 años, pagando los impuestos, haciéndose cargo del mantenimiento de la casa y ocupando la propiedad de forma pública, pacífica e ininterrumpida”, sostuvo.

El Código Civil y Comercial establece que, cuando no existe justo título ni buena fe, el plazo de la prescripción adquisitiva larga es de 20 años. También establece que la posesión debe ser ostensible y continua.

En un conflicto entre coherederos, además, el plazo no debe entenderse simplemente desde el momento en que uno de ellos comenzó a vivir en la casa. Debe poder demostrarse desde cuándo existe una posesión exclusiva y excluyente frente a los demás.

Ojo con esto, no alcanza con vivir en la casa y pagar los impuestos”, advirtió Dragonetti. Para que pueda prosperar una usucapión entre coherederos, es necesario acreditar que existió una posesión exclusiva, y la jurisprudencia exige elementos que permitan demostrar de manera clara la exclusión de los restantes herederos.

Por eso, pagar impuestos, mantener la vivienda o vivir en ella durante muchos años puede formar parte de la prueba, pero no demuestra automáticamente que el ocupante haya adquirido la totalidad del inmueble.