Construir una vivienda en la Argentina volvió a marcar un récord. El costo directo de edificación alcanzó en agosto los $2.383.862,97 por m2, según la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (APYMECO), y por primera vez perforó la barrera de los $2,3 millones. En paralelo, el valor medido en dólares llegó a US$1553 por m2.
El dato abre una pregunta que atraviesa hoy a desarrolladores, constructores y propietarios que evalúan levantar una vivienda: ¿el metro cuadrado seguirá encareciéndose o el mercado está cerca de un techo?
La respuesta no resulta sencilla. En pesos, el costo acumula una suba mensual de 4,27%, un avance interanual de 27,80% y un incremento acumulado en 2026 de 19,51%. Pero el comportamiento de los distintos componentes muestra una diferencia importante: los materiales subieron 2,04% mensual, mientras que la mano de obra avanzó 8,32%.
El gráfico de evolución del último año permite ver con claridad el cambio. En septiembre de 2025, el costo rondaba los $1,85 millones por m2. Desde entonces la curva mantuvo una trayectoria ascendente, con algunos meses de menor variación, hasta llegar a los $2,38 millones actuales.
En dólares también se produjo un avance. El indicador pasó de US$1499 por m2 a US$1553, lo que representa una suba mensual de 3,59%. Así, el costo directo de construcción volvió a ubicarse por encima de los US$1.500 por m2.
Qué explica el nuevo récord
El movimiento de agosto no responde a un único factor. La estructura del índice combina materiales y mano de obra, y esta última volvió a tener un peso decisivo.
Entre los mayores aumentos mensuales aparecen los ladrillos comunes, con 6,29%, la carpintería de madera, con 5,24%, y los ascensores, con 4,92%. En el otro extremo, algunos insumos registraron bajas: los artefactos sanitarios cayeron 10,11%, los cerámicos y porcelanatos 7,51% y las griferías 7,41%.
El comportamiento del cemento también aporta una señal sobre la demanda: registró una baja de 0,1% mensual y de 8,1% interanual.
En términos generales, el costo de construir crece, pero lo hace por debajo de la inflación. APYMECO registra una variación interanual de 25,69%, frente al 33,5% del índice de precios al consumidor. En el acumulado anual, el costo de edificación sube 13,05%, mientras que la inflación llega al 16,8%.
Para Nicolás Marín, presidente de APYMECO, esa diferencia resulta clave para entender por qué el récord nominal no necesariamente implica que construir esté en un máximo histórico en términos reales.
Explicó: “El costo de la construcción en dólares puede que siga creciendo durante el segundo semestre, aunque de forma mucho más moderada comparada con la dinámica de los últimos meses. Medido en moneda dura constante no presenta un valor particularmente elevado, sino que se ubica en torno a sus promedios históricos”.
Según Marín, los materiales deberían acompañar el ritmo de la devaluación y continuar por debajo del IPC, debido a la debilidad de la demanda. La mano de obra presenta otra dinámica, ya que quedó rezagada y explicó buena parte de los aumentos recientes.
Si los salarios avanzan por encima del tipo de cambio, el costo medido en dólares puede continuar en ascenso. La diferencia es que el ritmo esperado sería bastante menor al observado en los últimos meses.
¿Puede bajar el costo de construir?
El interrogante sobre una eventual baja del metro cuadrado tiene una respuesta menos directa de lo que sugieren los números en pesos. Para que el costo nominal retroceda debería producirse una combinación poco habitual de factores: menor presión salarial, estabilidad o caída de determinados insumos y una demanda que no permita trasladar aumentos.
El gráfico histórico elaborado por APYMECO muestra que el costo medido en dólares atravesó distintas etapas y que el nivel actual, aunque elevado para quien debe construir hoy, se encuentra cerca de sus promedios históricos cuando se lo analiza en moneda dura constante.
El escenario tampoco resulta uniforme para todos los proyectos. Martín Flachsland, gerente de Marketing de Estudio Kohon, considera que el costo directo ya supera los US$1600 por m2 en algunos casos, sin incluir el terreno, aunque observa una mayor capacidad del mercado para absorber esos valores.
La consecuencia es un mercado más selectivo. El aumento de los costos presiona sobre la rentabilidad, pero los proyectos no desaparecen de forma automática. En el primer semestre también se observó una mayor compra de terrenos y una suba en la presentación de planos para nuevas obras, una señal de que parte de los desarrolladores continúa mirando el negocio a mediano plazo.
Para quienes cuentan con capital propio, el momento puede incluso generar oportunidades si consiguen terrenos en ubicaciones estratégicas y logran cerrar una estructura de costos razonable. El problema aparece cuando el proyecto necesita vender rápido para financiar su propia construcción.
Ahí surge el límite que hoy preocupa al sector: no alcanza con saber cuánto cuesta construir; también importa cuánto está dispuesto a pagar el comprador.
El verdadero problema: la falta de demanda
La discusión sobre el récord del metro cuadrado convive con otra realidad: la construcción todavía no recuperó el nivel de actividad que el sector reclama.
Marín consideró que la construcción en dólares podría subir durante el tramo final del año, pero con una velocidad inferior. La estabilidad cambiaria, la apertura de importaciones y la falta de demanda funcionan como elementos de contención sobre los materiales.
El problema, por lo tanto, no pasa únicamente por conseguir que los costos bajen. También resulta necesario generar condiciones para que existan compradores capaces de convalidar los valores de las nuevas unidades.
En ese punto aparece el crédito hipotecario. Según APYMECO, en la Argentina representa apenas alrededor del 1% del PBI, mientras que en otros países de la región supera el 10%. La diferencia muestra la distancia que todavía existe para que el financiamiento de largo plazo pueda convertirse en un motor relevante del mercado.
La recuperación también depende de la obra pública y de la mejora de los ingresos. Marín planteó que “la paralización de obras nacionales y la falta de fondos en distintos distritos impactan sobre la actividad y también sobre la infraestructura necesaria para mejorar la productividad”.
A eso suma la necesidad de que los ahorros privados vuelvan al sistema financiero o se vuelquen directamente a inversiones. Sin confianza suficiente y sin instrumentos que permitan transformar esos recursos en crédito de mediano y largo plazo, la construcción queda demasiado atada al capital propio.
Un mercado que exige números más finos
Para Ignacio Carpinelli, socio de Gewin Desarrollos, el aumento del costo en dólares presiona sobre la rentabilidad porque los precios de venta no avanzan necesariamente al mismo ritmo.
“El desafío ya no es solamente cuánto cuesta construir, sino cuánto puede pagar el comprador. El mercado tiene un límite y ya no alcanza con trasladar automáticamente todos los aumentos al precio final”, sostuvo.
Por eso los desarrolladores revisan con mayor cuidado la incidencia del terreno, la ubicación, la superficie, las terminaciones y la estructura financiera antes de lanzar una obra. Los proyectos con preventa, capital propio y tierra adquirida a valores razonables tienen más margen para sostenerse; los que dependen de ventas aceleradas enfrentan un escenario bastante más complejo.
Carpinelli también apunta a herramientas de financiamiento que todavía tienen un desarrollo limitado, como la securitización de carteras hipotecarias, nuevos vehículos para fondear emprendimientos y una mayor participación del mercado de capitales.
La expectativa predominante es que los costos puedan seguir subiendo, pero a una velocidad menor si se mantiene la estabilidad cambiaria y continúa la debilidad de la demanda.
La gran incógnita será si los salarios consiguen recuperar terreno sin provocar un nuevo salto del costo en dólares y, sobre todo, si aparece una demanda con capacidad de financiar la compra de viviendas nuevas.
“La previsibilidad económica, el financiamiento de largo plazo y reglas estables serán las variables que definirán la próxima etapa del mercado”, concluyó Carpinelli.
